Pubblicato il: 03/12/2024
La gestione degli spazi comuni rappresenta una delle cause più frequenti di controversie in ambito condominiale.
L’episodio oggetto dell’ordinanza è nato da un ricorso avanzato dal proprietario di un immobile contro altri due condòmini, accusati di aver collocato arredi su due pianerottoli del palazzo. In primo grado, la richiesta è stata respinta, ma in appello è stata accolta, obbligando i convenuti a rimuovere i mobili e a ripristinare lo stato originario dei pianerottoli. Il successivo ricorso in Cassazione da parte dei due condòmini è stato rigettato.
L’art. 1117 del c.c. fornisce una lista “non tassativa” in cui indica gli spazi comuni di un condominio. Si tratta infatti di una sorta di “catalogo aperto”, soggetto ad eventuali interpretazioni e ampliamenti. Sebbene i pianerottoli non siano esplicitamente menzionati in tale lista, la giurisprudenza a più riprese li ha qualificati come spazi comuni, sottolineando la loro funzione di collegamento essenziale per il transito tra i piani. Pertanto, salvo che appartengano a un singolo proprietario, i pianerottoli vengono generalmente considerati beni comuni. Come tali, non possono essere destinati ad un uso esclusivo, ma devono essere fruibili equamente da tutti i condòmini. Ad esempio, se è considerato accettabile posizionare un portaombrelli che non ostacoli il passaggio, non è invece consentito occupare lo spazio con mobili o utilizzarlo per parcheggiare biciclette.
A tal proposito, rileva anche quanto previsto dall’art. 1102 del c.c., per cui ogni condomino ha il diritto di usufruire delle parti comuni dell’edificio, inclusi spazi come l’androne o il pianerottolo, a condizione che:
- non venga modificata la loro destinazione d’uso;
- non si limiti agli altri condòmini il diritto di utilizzarli in egual misura.
- modifica la destinazione d’uso: il pianerottolo è concepito come area di passaggio e accesso agli appartamenti, non come spazio privato destinato a ospitare mobili;
- limita l’uso da parte degli altri condomini: la presenza di mobili ingombranti potrebbe ostacolare il transito e impedire ad altri di utilizzare il pianerottolo come previsto dalla sua funzione originaria.
- se gli oggetti sono di dimensioni ridotte;
- se la collocazione è temporanea e limitata a un breve periodo.
Va, inoltre, evidenziato che un accordo tra i proprietari degli appartamenti situati sullo stesso pianerottolo non basta a derogare alle disposizioni dell’articolo 1102 del Codice civile. Poiché i pianerottoli sono considerati proprietà comune di tutti i condòmini, qualsiasi modifica al loro utilizzo deve essere approvata dall’assemblea condominiale con voto unanime. Solo questa decisione collettiva può legittimare un uso diverso rispetto alla destinazione d’uso originale.
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