Pubblicato il: 08/03/2025
In generale, la revoca dell’amministratore è di competenza dell’assemblea, che può deliberarla in qualsiasi momento – anche senza una specifica motivazione – purché venga riconosciuto il compenso maturato sino alla rimozione e, salvo giusta causa, eventuali danni derivanti dalla cessazione anticipata del mandato. La revoca deve essere approvata con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Tuttavia, quando l’amministratore si rende responsabile di gravi irregolarità, anche un solo condomino può agire in giudizio per chiederne la revoca.
Quando il singolo condomino può agire per la revoca giudiziale
L’art. 1129 del c.c. individua una serie di comportamenti dell’amministratore che, se ritenuti gravi, giustificano la revoca su richiesta del singolo condomino. Tra le condotte considerate irregolari rientrano il mancato rispetto dell’obbligo di convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il rifiuto reiterato di convocare l’assemblea per discutere la revoca e la nomina di un nuovo amministratore, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o di delibere assembleari, così come la gestione finanziaria del condominio in modo tale da generare confusione tra il patrimonio dell’ente e quello personale dell’amministratore o di altri condòmini.
Altre circostanze che possono giustificare l’intervento del giudice sono l’omissione di informazioni essenziali, come la mancata comunicazione dei dati anagrafici e professionali dell’amministratore, la mancata apertura di un conto corrente condominiale, l’aver consentito la cancellazione di formalità iscritte nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio, la negligenza nella gestione delle azioni giudiziarie promosse per il recupero dei crediti condominiali e la non corretta tenuta dei registri condominiali.
Si tratta di un elenco indicativo, poiché il giudice conserva un margine di discrezionalità nella valutazione della gravità dell’inadempimento. Per questo motivo, la revoca può essere disposta anche in casi non espressamente previsti dalla legge, purché emerga una violazione significativa dei doveri dell’amministratore.
Il mancato rispetto degli obblighi di trasparenza come causa di revoca
La mancata esibizione della documentazione non è espressamente elencata tra le irregolarità gravi previste dal codice civile, ma può comunque costituire un elemento rilevante per chiedere la revoca giudiziale, soprattutto se l’omissione è finalizzata a ostacolare il controllo sulla gestione del condominio o a mascherare irregolarità più gravi.
L’accesso alla documentazione è un diritto di ciascun condomino, sancito anche dalla giurisprudenza e l’amministratore è tenuto a garantire la trasparenza della sua gestione. Se l’omissione della pubblicazione dei documenti si inserisce in un comportamento più ampio di opacità amministrativa o di cattiva gestione, il giudice potrebbe ritenere fondata la richiesta di revoca, soprattutto se il regolamento condominiale o un accordo scritto tra le parti stabiliva precise modalità per la diffusione delle informazioni.
In particolare, la giurisprudenza ha più volte affermato che l’amministratore ha il dovere di conservare e rendere accessibile la documentazione condominiale, come bilanci, verbali delle assemblee, contratti in essere e rendiconti, e la mancata esibizione può essere considerata una violazione grave se compromette il diritto dei condomini di verificare la gestione economica del condominio.
Se il regolamento condominiale o il contratto di nomina dell’amministratore prevede espressamente la pubblicazione dei documenti online e l’amministratore non ha adempiuto a tale obbligo, il singolo condomino può chiedere al giudice la revoca, dimostrando che l’inadempimento compromette la trasparenza della gestione e ostacola il diritto di controllo degli altri proprietari.
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