Pubblicato il: 26/03/2025
I casi dell'amministratore che svuota le casse del condominio non sono affatto infrequenti. Pensiamo, ad esempio, al professionista che effettua spese non necessarie o non conformi agli accordi presi in assemblea, riducendo di conseguenza il saldo disponibile, oppure ai comportamenti fraudolenti dell'amministratore che, per motivi personali, decide di prelevare somme dalle casse condominiali, oppure falsifica fatture o – ancora – emette pagamenti non giustificati.
Recentemente, la giurisprudenza è intervenuta sullo specifico tema dell'amministratore infedele, confermando la validità del sequestro conservativo, mirato alla tutela del patrimonio condominiale e scaturito da abusi da parte della figura tenuta alla gestione dello stabile. In particolare, con ordinanza dello scorso 23 febbraio, il tribunale di Bolzano ha confermato il decreto inaudita altera parte emesso contro un'amministratrice di condominio, citata in giudizio per aver commesso notevoli irregolarità nella gestione contabile del condominio, provocando significativi ammanchi. Il decreto disponeva – quindi – il sequestro conservativo di beni riconducibili al patrimonio della professionista stessa.
Questa ordinanza è utile a ricordare il potere di sequestro, conferito dall'art. 671 del c.p.c. al giudice. Egli – indica la norma – su istanza del creditore il quale abbia fondato timore di perdere la garanzia del proprio credito, può autorizzare l'applicazione di tale misura cautelare ai beni mobili o immobili del debitore, conseguentemente sottratti alla libera disponibilità di quest'ultimo.
Lo strumento del sequestro è idoneo ad assicurare l'attuazione, eventuale e successiva, dell'esecuzione forzata, qualora l'esistenza del diritto di credito – riconosciuto in via cautelare – sia accertata al termine della causa di merito.
In sostanza la finalità del sequestro è duplice:
- da una parte, rende inefficaci – nei confronti del creditore sequestrante – gli eventuali atti di disposizione del bene, compiuti dopo l'applicazione della misura cautelare;
- dall'altra garantisce, tramite la custodia, la materiale permanenza del bene nel patrimonio del debitore, in modo che il creditore – risultato vincitore nel giudizio di merito – possa aggredirlo.
In altre parole, con il sequestro conservativo – ante causam o nelle more del giudizio di cognizione – si eviterà che il debitore sottragga, dal proprio patrimonio, i beni costituenti la garanzia generica, ai sensi dell'art. 2740 del c.c., vanificando le aspettative creditorie e, nel caso su cui si è pronunciato il tribunale di Bolzano, le aspettative dei condòmini.
Il giudice altoatesino aveva deciso il sequestro al fine di garantire un futuro ristoro per il pregiudizio economico causato dall'amministratrice, anche considerando – si legge nell'ordinanza dello scorso 23 febbraio – le formalità pregiudizievoli a carico dei beni della resistente e l'apparente sussistenza di ulteriori debiti anche di altri condominii.
In linea generale, le condizioni per la concessione di questo provvedimento cautelare sono sostanzialmente due, entrambi ricorrenti nella causa in cui è stata emessa la menzionata ordinanza:
- il fumus boni iuris, vale a dire la presumibile sussistenza del diritto di credito vantato dal ricorrente. Come indicato nell'ordinanza, tale condizione sussisteva perché la professionista – via mail – avrebbe ammesso le proprie irregolarità nella gestione delle risorse economiche del condominio ricorrente;
- il periculum in mora, ossia la fondata preoccupazione di perdere la garanzia del proprio credito e l'effettivo rischio che il debitore diminuisca o sottragga beni al proprio patrimonio, al fine di inficiare la pretesa creditoria. Anche questa condizione era considerata sussistente perché – si legge nell'ordinanza – si era palesata la possibilità di vendita di un'unità immobiliare di proprietà dell'amministratrice, e la previa esistenza di un decreto ingiuntivo contro quest'ultima, emesso anteriormente in favore di altro creditore.
In considerazione di ciò, il tribunale di Bolzano ha confermato il sequestro conservativo con ordinanza, ribadendo le potenzialità di tale misura cautelare innanzi ai casi di mala gestione da parte dell'amministratore di condominio.
Ricordiamo, infine, che il sequestro conservativo è definito come una sorta di "pignoramento anticipato", perché è eseguito nelle stesse forme del pignoramento e – in ipotesi di sentenza di condanna esecutiva – è convertito in pignoramento in via automatica.
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