Pubblicato il: 07/06/2025
Può definirsi, dunque, come l’insieme dei condomini, che si raduna per prendere una o più decisioni e che delibera con il voto di una maggioranza o con quello di tutti i componenti. L'ultimo comma dell'art. 1136 del codice civile recita: "delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore".
La delibera si traduce, quindi, in un atto collettivo che rappresenta l’incontro di più volontà distinte dei condomini, tendenti però ad un unico scopo, individuabile nel raggiungimento di un efficiente funzionamento della gestione dello stabile. È un procedimento a formazione progressiva, che ha come prima fase imprescindibile la convocazione di tutti gli aventi diritto (art. 1136, comma 6, c.c.) – di cui deve essere fornita prova al presidente dell’assemblea, perché ne sia dato atto a verbale, nell’ambito delle operazioni preliminari ai lavori assembleari – e che si conclude con la comunicazione del verbale ai condomini, in particolare a quelli assenti, la cui prova incombe all’amministratore secondo i comuni mezzi.
Come dispone l'art. 1136 del codice civile, tutti gli aventi diritto devono essere convocati alla riunione, pena l’annullabilità delle delibere, con avviso da comunicarsi loro almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, così come previsto dall'art. 66 disp. att. c.c.
L'assemblea, oltre che annualmente – in via ordinaria – per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini, che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea – tanto ordinaria quanto straordinaria – può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato – almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione – a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice, su istanza dei dissenzienti o degli assenti perché non ritualmente convocati.
Ma cosa accade se un condomino abbandona l'assemblea prima della votazione? Il condomino assente può impugnare la delibera?
I condomini non sono obbligati a restare per tutta la durata dell’assemblea. Possono allontanarsi in qualsiasi momento, ad esempio dopo la discussione di un punto di loro interesse. L’abbandono non è un ostacolo alla prosecuzione dell’assemblea, ma può influenzare l’esito delle votazioni, specie se i quorum richiesti sono al limite. È, quindi, sempre opportuno che il presidente tenga aggiornato il conteggio delle presenze in tempo reale per ogni singola votazione.
L’abbandono del condomino deve essere, dunque, registrato nel verbale. Solitamente si usa una formula come: “Il condomino Caio si allontana alle ore 18:30”.
L’abbandono successivo:
- non incide sulla validità della costituzione dell’assemblea;
- incide, invece, sul quorum deliberativo, perché il condomino assente non può essere computato per i voti delle delibere successive al suo allontanamento.
Il condomino che lascia l’assemblea senza delega è considerato assente rispetto alle delibere successive e non partecipa al computo delle maggioranze (sia per millesimi che per teste).
Tuttavia, anche se ha lasciato l’assemblea, il condomino:
- ha diritto a ricevere il verbale completo ed è legittimato ad impugnare la delibera;
- il termine per l’impugnazione (30 giorni ex art. 1137 c.c.) decorrerà dalla data di ricezione del verbale, non dal giorno della riunione (Cass. civ., sez. II, n. 89/1967).
Si ricorda, infine, che è nulla la delibera adottata sulla base di una maggioranza falsa (errore di computo dei voti, voti estranei) o apparente e quella concernente decisione che doveva essere adottata all'unanimità (ad es. modificazioni della cosa comune in danno degli interessi di tutti i partecipanti). È altresì nulla la delibera che pone a carico del condomino le spese di lite, in proporzione della sua quota, pur avendo questi manifestato ritualmente il proprio dissenso rispetto alla lite deliberata (Cass. n. 5334/1996). Le delibere relative alle innovazioni lesive dei diritti di un condomino sulle cose e servizi comuni (ad esempio: l'uso di ascensori) o su quelle di proprietà esclusiva non possono formare oggetto di decisione assembleare a maggioranza e sono assolutamente nulle (Cass. n. 9130/1993).
Vai alla Fonte [mc4wp_form id="5878"]
