Pubblicato il: 08/07/2025
Proprio su questi temi si è recentemente pronunciato il TAR di Salerno, che – nella sentenza n. 1198 dello scorso 25 giugno – ha accolto il ricorso di più cittadini, destinatari di un'ordinanza comunale di demolizione, per il ripristino della precedente destinazione d'uso di alcuni locali commerciali trasformati in abitazione. Il motivo del provvedimento era da rintracciarsi nel fatto che il comune contestava ai privati di non aver ottenuto il permesso di costruire, prima di cambiare la destinazione d'uso.
Il giudice amministrativo ha però ribadito che, grazie alle novità apportate dal Decreto Salva Casa, oggi il cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale (e viceversa) può essere realizzato con la presentazione di una semplice SCIA. Come detto, quindi, non è necessario il permesso di costruire e l'eventuale ordinanza di demolizione, che non tenga conto delle ultime novità normative, è da ritenersi illegittima. Si precisa altresì che la norma si riferisce al cambio effettuato con opere assentibili in edilizia libera, ossia modesti e limitati lavori di adattamento alla nuova destinazione d'uso come, ad esempio, tinteggiatura, pavimentazione, sostituzione di infissi interni o installazione e sostituzione di sanitari o cucina. In sostanza, sono attività che non modificano la struttura dell'edificio, non incidono su volumi o sagoma e, quindi, sono pienamente compatibili con la semplificazione introdotta dal decreto Salva Casa.
Ecco perché il TAR di Salerno ha così deciso la controversia tra i cittadini e il comune, un caso in cui i figli del titolare di una tabaccheria, ormai giunto all'età della pensione, avevano optato per la dismissione dell'attività commerciale esercitata in due locali. Questi ultimi, già strutturalmente collegati a uno spazio residenziale di una sola unità immobiliare, erano stati destinati nuovamente a uso abitativo.
Ricapitolando, a seguito del citato D.L. 69/2024, che favorisce anche il riuso degli immobili e agevola il recupero del patrimonio edilizio esistente, il mutamento della destinazione d'uso di singole unità immobiliari non è condizionato al permesso di costruire se non comporta opere edilizie, ma anche se si sostanzia in opere di edilizia libera. Come detto, in tali circostanze, per effettuare il cambio sarà sufficiente la SCIA, una comunicazione amministrativa che abbatte i costi per i cittadini, comportando oneri ridotti rispetto al permesso di costruire.
Infine, le nuove norme evitano di subire sanzioni illegittime da parte dell'amministrazione, che non tenga conto del Salva Casa. Il Comune non può ordinare la demolizione per mancanza del permesso, se il cambio d'uso – da commerciale a residenziale e viceversa – avviene secondo i nuovi criteri. Resta tuttavia ferma la possibilità, così come stabilito dall'art. 23-ter, comma 1-quater, che gli strumenti urbanistici comunali fissino specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'edificio.
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