Pubblicato il: 10/09/2025
Oggi, il problema dei morosi in condominio è diffusissimo e rappresenta una delle principali cause di tensioni e dispute giudiziarie tra condomini. Gravi ritardi o mancati pagamenti compromettono la gestione ordinaria e possono bloccare servizi essenziali come pulizie, manutenzione e utenze comuni. Ecco perché non manca chi si chiede se il regolamento condominiale possa prevedere – eventualmente con decisione all'unanimità – specifiche sanzioni nei confronti di chi non salda i debiti verso il condominio.
Per rispondere a questa domanda, va ricordato quanto previsto dall'art. 70 delle disp. att. c.c.. Secondo il dettato di questa norma civilistica, infatti, il regolamento può includere sanzioni pecuniarie consequenziali all'infrazione delle sue regole e, in particolare:
- la relativa irrogazione viene decisa dall'adunanza dei condomini, con la maggioranza dei voti che costituisca almeno la metà del valore dell'edificio;
- la multa potrà arrivare fino a un importo di 200 euro (ma con la recidiva anche a 800) e potrà essere disposta per comportamenti contrari al regolamento (ad esempio in materia di rumori, uso improprio delle parti comuni, animali, parcheggi), ma non per il mero inadempimento dell'obbligo di pagamento degli oneri. Tale dovere di contribuire alle spese relative alle parti comuni, infatti, non va inteso come originato da una espressa previsione regolamentare, trattandosi invece di un obbligo incluso nello stesso status di condomino.
Vero è però che, nel Codice Civile, non è contenuto alcun generale divieto di introdurre, per regolamento, altre e distinte sanzioni a carico del moroso o dei morosi, con la sola condizione che non siano contrarie alla legge e non incidano sul diritto di proprietà di chi è indietro con i pagamenti. In termini pratici, nei confronti del debitore lo statuto condominiale ben potrebbe imporre all'amministratore la sospensione della fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, così come ammesso dall'art. 63 delle disp. att. c.c., ma – al contempo – questo testo non potrebbe vietare al moroso di partecipare all'assemblea o di accedere alle parti comuni, come l'ascensore o il cortile.
Non solo. Con sentenza 10929/2011, la Cassazione ha spiegato che il regolamento contrattuale, o la delibera assembleare adottata col voto unanime dei proprietari, può fissare penali (ad esempio l'applicazione di interessi bancari) a carico dei condomini che non pagano le spese condominiali. Ma senza una volontà unanime l'eventuale imposizione con delibera assembleare sarebbe nulla, perché non rientra nel novero dei poteri dell'adunanza imporre oneri speciali a carico dei condomini, pur morosi.
La Corte ha rimarcato che, ai fini della validità della delibera, è necessaria l'approvazione di tutti i condomini, in quanto si tratta di clausole che, stabilendo sanzioni gravose e diverse da quelle indicate dalla legge (come il pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo, decorso un mese dalla scadenza prevista per il regolare adempimento), incidono sulla sfera patrimoniale dei singoli. Per questo, debbono essere inserite in un regolamento di tipo contrattuale e non in una delibera adottata solo a maggioranza. In ogni caso, restano salvi i diritti inviolabili del condomino moroso e al godimento delle cose comuni e di proprietà esclusiva.
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