Pubblicato il: 23/10/2025
Nel caso concreto su cui si è pronunciato il giudice di secondo grado campano, un condominio aveva chiamato in causa l'ex amministratore affinché restituisse alcune migliaia di euro, a suo tempo versati dai condomini in compenso per le attività da lui svolte. Egli – in precedenza – aveva qualificato queste somme come liquide, ossia determinate nel loro importo, ed esigibili, vale a dire effettivamente dovute. Ma lo aveva fatto a prescindere dal potere di ratifica delle spese condominiali, tra cui è incluso anche il compenso dell'amministratore. Il condominio aveva citato in tribunale l'uomo, ritenendo assente un idoneo titolo che giustificasse il versamento, e chiedendo la consegna della documentazione condominiale. Il professionista si difese e fece domanda riconvenzionale, chiedendo di essere pagato per i compensi relativi agli anni 2006-2008. A supporto, egli produsse fatture e note pro-forma per la gestione ordinaria e straordinaria del condominio.
La disputa giudiziaria si protrasse fino alla Corte di Cassazione, dopo un primo grado sfavorevole al condominio e una sentenza d'appello che, di fatto, riformò l'anteriore decisione. L'ex amministratore fece ricorso in Cassazione e qui, con l'ordinanza 1313/2023, la magistratura cassò la sentenza impugnata, disponendo il rinvio presso il giudice di secondo grado. Quest'ultimo era tenuto a riesaminare i rapporti economici tra le parti secondo i principi già affermati dalla giurisprudenza di legittimità e i rilievi svolti dai magistrati di piazza Cavour.
Ebbene, riesaminando la vicenda, la Corte d'Appello napoletana ha accolto le richieste del condominio e respinto la domanda dell'ex amministratore, stabilendo che l'assemblea è l'organo competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicché – senza un rendiconto approvato – il credito per il compenso dell'amministratore non può ritenersi liquido né esigibile (Cass. 17713/2023). In altre parole, il diritto al compenso sorge esclusivamente dopo che l'adunanza ha dato il formale via libera al rendiconto.
Coerentemente, il giudice di merito ha altresì rimarcato che, secondo l'orientamento della Cassazione (sentenza 21966/2017), il compenso dell'amministratore rientra tra le spese condominiali e, conseguentemente, deve essere approvato dall'adunanza. Quest'ultima ha piena libertà d'azione, potendo decidere di approvare, modificare o anche non approvare quella voce di spesa.
Come accertato in aula, nel caso specifico non esisteva alcuna delibera che approvasse i compensi rivendicati dal professionista e, in piena logica, la magistratura d'appello ha così ritenuto irrilevanti le fatture emesse o eventuali somme già incassate, in quanto – giuridicamente – non rappresentavano un valido titolo di pagamento, senza il necessario ok dell'adunanza. Ecco perché, anche se l'amministratore aveva già ricevuto delle somme, avrebbe dovuto restituirle.
Un altro aspetto di valenza generale riguarda i compensi per attività straordinarie. Nella sentenza n. 4695, il giudice campano ha richiamato anche un diverso precedente giurisprudenziale, la pronuncia 14428/2025 della Cassazione, per cui l'attività dell'amministratore si presume remunerata dal compenso fissato al momento del conferimento dell'incarico. Ma l'adunanza può deliberare un compenso ulteriore per attività straordinarie (ad esempio lavori urgenti), se ritiene che quello ordinario non sia sufficiente. In sostanza, il professionista può ricevere più soldi esclusivamente se i condomini rispondono affermativamente in assemblea, in fase di approvazione del rendiconto o con apposita delibera. Nel caso esaminato, non vi era alcun riconoscimento di compensi straordinari, né al momento del conferimento dell'incarico né dopo, e il rendiconto non era stato approvato. Quindi il professionista non poteva rivendicare alcunché.
Concludendo, la sentenza della Corte d'Appello di Napoli conferma un principio di importanza basilare nei rapporti di natura economica tra condomini e amministratore dell'edificio. Senza l'ok assembleare, il credito dell’amministratore resta inesigibile, anche se egli ha già svolto l'attività o presentato le proprie richieste di pagamento. La delibera dell'adunanza applica una logica di trasparenza e controllo collettivo alla regolazione della vita del condominio.
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