Pubblicato il: 25/10/2025
Una svolta giuridica che, a prima vista, sembra semplificare la vita dei proprietari. Ma quali sono le implicazioni pratiche? E cosa cambia davvero per condomini e amministratori?
Innanzitutto va sottolineato che la rinuncia non equivale a "liberarsi" dei debiti collegati all’immobile. La Corte è stata molto chiara: tutte le obbligazioni sorte prima della rinuncia restano a carico dell’ex proprietario.
Questo vale per:
- spese condominiali arretrate;
- tributi locali (IMU, TARI);
- eventuali debiti fiscali o civilistici legati all’immobile.
Una volta trascritta la rinuncia, l’amministratore ha un obbligo immediato: aggiornare l’anagrafe condominiale e indicare lo Stato come nuovo proprietario.
Ma non finisce qui. Occorre anche ripartire correttamente le spese, distinguendo tra quote maturate prima della rinuncia (a carico dell’ex proprietario) e quote maturate dopo la rinuncia (a carico dello Stato).
Secondo l’art. 63 disp. att. c.c., ancora, l’amministratore può agire sia contro il vecchio che contro il nuovo proprietario per ottenere i contributi condominiali.
La Cassazione ha, infatti, chiarito che la rinuncia abdicativa non interrompe questa responsabilità solidale:
- l’ex proprietario è tenuto a pagare le spese maturate fino alla data della rinuncia;
- lo Stato risponde per le spese successive.
- obblighi di bonifica ambientale;
- interventi per la messa in sicurezza;
- risarcimenti per danni già insorti.
Secondo la Cassazione, infine, la rinuncia non è un atto traslativo, poiché non comporta un passaggio di proprietà a un altro soggetto specifico: il bene, infatti, ritorna allo Stato in maniera originaria. Per questo motivo, non è necessario rispettare molte delle formalità normalmente previste per gli atti immobiliari. In particolare la natura non traslativa della rinuncia comporta alcune importanti semplificazioni operative:
- non serve indicare i titoli edilizi relativi alla costruzione dell’immobile;
- per i terreni, non è obbligatorio allegare il certificato di destinazione urbanistica;
- non è richiesto l’attestato di prestazione energetica (APE).
Va poi tenuto presente l'impedimento alla rinuncia che compare nel testo del disegno della Legge di Bilancio 2026: all'art. 130, comma 12 rubricato "Norme di revisione e di razionalizzazione della spesa" si sancisce la nullità dell'atto unilaterale di rinuncia alla proprietà immobiliare "se, allo stesso, non è allegata la documentazione attestante la conformità del bene alla vigente normativa, ivi compresa quella urbanistica, ambientale, sismica". Questa disposizione, secondo gli analisti, sembra andare in una direzione opposta a quella appena tracciata dalla Cassazione, dettandosi peraltro una prescrizione "oscura, generica e indefinita" dal momento che non è precisata quale sia la documentazione da allegare né la vigente normativa cui s'intende fare riferimento.
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