Pubblicato il: 06/11/2025
Purtroppo è ormai cronico e in costante crescita il fenomeno della morosità accertata nei contratti di locazione abitativa. Tale problematica colpisce in modo sistemico il sistema giudiziario civile e incide profondamente sui rapporti tra proprietari e conduttori. Ogni anno si registrano oltre 70mila richieste di esecuzione di sfratto, di cui più di 20mila portano all’effettivo rilascio dell’immobile; nella quasi totalità dei casi — oltre l’80% — la causa è la morosità.
In particolare a Roma si contano oltre 15.000 casi annui di morosità, a Milano circa 12.000, a Napoli 10.000; situazioni analoghe emergono anche a Torino, Palermo, Firenze e Genova. In queste aree urbane, migliaia di famiglie vivono un crescente disagio abitativo, mentre i proprietari devono spesso affrontare tempi giudiziari che superano i dodici o addirittura i diciotto mesi.
Per affrontare in modo strutturale questa criticità, il disegno di legge presentato dal senatore Marcheschi introduce una procedura ispirata al modello già sperimentato con successo in Spagna: si tratta della cosiddetta procedura express, che consente, in assenza di opposizione, di ottenere rapidamente il rilascio dell’immobile.
L’obiettivo della riforma si fonda su tre principi fondamentali:
- efficientamento del sistema giudiziario: ridurre il contenzioso civile in materia di locazioni, in particolare gli sfratti per morosità, che oggi sovraccaricano i tribunali e generano ritardi incompatibili con le esigenze di certezza e rapidità. A tal fine, viene introdotta una procedura amministrativa semplificata speciale, che limita il ricorso al giudice mantenendo comunque le necessarie garanzie difensive per il conduttore;
- tutela della proprietà e del diritto al rilascio: garantire al proprietario dell’immobile il diritto al godimento del bene locato e alla regolarità dei pagamenti. In presenza di una morosità manifesta e incontestata, il locatore potrà ottenere il recupero dell’immobile senza ostacoli eccessivi, rivolgendosi — nei casi previsti — alla Autorità per l’esecuzione degli sfratti (AES);
- proporzionalità e giustizia sostanziale: assicurare un equilibrio tra i diritti delle parti, prevedendo per il conduttore garanzie difensive, un termine per sanare la morosità e la possibilità di accedere a misure di sostegno pubblico, così da evitare una compressione ingiustificata dei diritti abitativi.
Il fulcro della riforma ruota, dunque, intorno all'istituzione di un nuovo organismo, un ente pubblico autonomo posto sotto la vigilanza del Ministero della Giustizia. Tale Autorità rappresenta il soggetto competente, al quale il locatore può rivolgersi per ottenere il titolo esecutivo di rilascio dell’immobile, nei casi di morosità locativa protratta per almeno due mesi consecutivi e comprovata da idonea documentazione: contratto di locazione registrato, estratti conto bancari, ricevute di pagamento o comunicazioni formali inviate al conduttore.
Questi gli step fondamentali della nuova procedura:
- l’AES verifica la regolarità formale della documentazione prodotta e, in assenza di opposizioni fondate da parte del conduttore, emette un provvedimento esecutivo valido per il rilascio dell’immobile;
- il titolo esecutivo deve essere rilasciato entro sette giorni dalla ricezione della richiesta da parte del locatore;
- l’esecuzione del rilascio deve poi concludersi entro trenta giorni dall’emissione del titolo, con la possibilità di una proroga — comunque non superiore a novanta giorni — in presenza di motivi oggettivi debitamente accertati;
- il conduttore può proporre opposizione entro sette giorni dal ricevimento della notifica del titolo di rilascio per morosità acclarata;
- l’AES, valutate le circostanze, può concedere un differimento dell’esecuzione del rilascio per un periodo non superiore a quindici giorni, al fine di contemperare le esigenze di efficienza con la tutela delle situazioni di vulnerabilità sociale.
Sono, altresì, disciplinate le ipotesi di abuso o uso improprio della procedura amministrativa da parte del locatore. In particolare, qualora sia dichiarata falsamente l’esistenza di una morosità, presentata documentazione contraffatta o alterata, utilizzata la procedura per finalità diverse dalla tutela del credito locativo — ad esempio, per liberare l’immobile a fini speculativi —, in tali casi il locatore sarà soggetto a una sanzione amministrativa pecuniaria compresa tra 5.000 e 20.000 euro. La ratio della disposizione è quella di fungere da garanzia di equilibrio e di correttezza del sistema, prevenendo comportamenti elusivi o illegittimi nell’applicazione della procedura semplificata.
Infine, con l'intento di evitare che la semplificazione procedurale possa tradursi in nuove forme di marginalità, il legislatore della riforma istituisce, presso il Ministero delle Politiche Sociali, il Fondo nazionale per l’emergenza abitativa, finalizzato a sostenere economicamente i conduttori che versano in comprovata difficoltà economica. Il Fondo eroga contributi destinati a coprire situazioni di morosità e a favorire la ricollocazione abitativa di soggetti in condizioni di fragilità, con un indicatore ISEE inferiore a 12.000 euro o che si trovino in circostanze straordinarie come licenziamento, malattia grave o separazione. È, inoltre, previsto l’intervento tempestivo e coordinato dei servizi sociali nei casi in cui lo sfratto riguardi nuclei familiari vulnerabili, in particolare famiglie con minori, anziani, persone con disabilità o soggetti già presi in carico dal sistema di welfare territoriale.
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