Pubblicato il: 20/03/2025
Identificazione obbligatoria delle proprietà
La prima novità riguarda l’obbligo di Cin (Codice Identificativo Nazionale). Ogni unità destinata agli affitti brevi, infatti, deve essere inserita nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (Bdsr), ottenendo così il Cin, che dev’essere visibile sia all’ingresso dell’immobile, sia nelle inserzioni online. Il mancato rispetto di questa disposizione comporta l’applicazione di sanzioni economiche variabili tra 800 e 8.000 euro.
Norme di sicurezza per le abitazioni in affitto
Gli alloggi, inoltre, sono soggetti a standard di sicurezza più severi. Le nuove prescrizioni includono:
- installazione di estintori certificati CE ogni 200 mq, con almeno un dispositivo per piano;
- obbligo di sensori per il rilevamento di gas e monossido di carbonio, da installare esclusivamente tramite tecnici specializzati.
Regole più rigide per chi gestisce più immobili
Chi possiede più di tre unità destinate ad affitti brevi viene qualificato come operatore professionale, con il conseguente obbligo di conformarsi a requisiti amministrativi aggiuntivi, tra cui:
- presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (Scia) presso il Comune di riferimento;
- apertura della Partita Iva per la gestione delle attività nel rispetto della normativa fiscale.
Per i piccoli proprietari con un massimo di quattro immobili, la cedolare secca al 21% è applicabile esclusivamente al primo immobile. Per le altre unità, fino alla quarta, l’aliquota sale al 26%.
Restrizioni nelle principali città turistiche
Alcune amministrazioni locali hanno introdotto alcune misure per regolamentare l’impatto del turismo sugli affitti brevi. In diverse città, a vocazione turistica, è richiesto un soggiorno minimo di due notti per scoraggiare il cd. turismo “mordi e fuggi”. Ad esempio, la regione Toscana ha fissato un tetto massimo al numero di appartamenti che un singolo proprietario può destinare alla locazione breve, nel tentativo di arginare il fenomeno della "turistificazione" e tutelare l’accessibilità abitativa per i residenti.
Maggiori responsabilità fiscali per le piattaforme digitali
Novità anche per le piattaforme digitali di intermediazione, tra cui Airbnb e Booking, che sono chiamate a trattenere direttamente il 21% delle somme incassate dagli affitti, versandole all’Agenzia delle Entrate. Già dal 2024 è entrato in vigore l’obbligo, per queste piattaforme, di applicare la tassazione alla fonte, cioè sui profitti realizzati dagli host, garantendo così maggiore trasparenza e riducendo le possibilità di evasione fiscale.
Obbligo di comunicazione degli ospiti alle autorità
Chiunque affitti una proprietà, indipendentemente dal numero di immobili posseduti, deve registrare gli ospiti tramite il portale “Servizio Alloggiati” della Polizia di Stato, al fine di rafforzare i controlli e migliorare la tracciabilità dei soggiorni sul territorio nazionale.
Si tratta di misure necessarie per fare chiarezza in un settore in fortissima espansione e caratterizzato da lacune e incertezze normative, che rendono complesse le verifiche da parte degli enti preposti, in particolare del Fisco. A tal proposito, si richiama la controversia che ha coinvolto, negli ultimi anni, l’Agenzia delle Entrate e la piattaforma Airbnb, culminata con l’obbligo di pagare, da parte di quest’ultima, la cifra monstre di 576 milioni di euro per imposte non versate tra il 2017 e il 2021.
Proprio questo contenzioso ha accelerato l’introduzione di misure più restrittive, imponendo nuove responsabilità alle piattaforme digitali e rafforzando i controlli per evitare elusioni fiscali.
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