Pubblicato il: 19/05/2025
Ricordiamo che la cedolare secca affitti è un regime fiscale facoltativo, agevolato e con aliquota fissa, applicabile ai redditi da locazione di immobili destinati a uso abitativo, mentre non è applicabile agli affitti per attività professionali, imprenditoriali o per immobili accatastati come uffici.
Ebbene, fino a poco tempo fa, si riteneva – secondo l'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate – che tale regime non potesse essere applicato ai contratti in cui il conduttore fosse un soggetto con partita IVA, un veto ritenuto dal Fisco coerente con la ratio della legge in materia, individuabile nel contrasto all'evasione fiscale nel settore della locazione di immobili.
Ora, con le recenti sentenze n. 12076 e 12079, la Cassazione ha analizzato due distinte casistiche, accomunate però dalla stessa questione di fondo, vale a dire la possibilità di utilizzare – o meno – il regime della cedolare secca, per contratti stipulati con conduttori aventi partita IVA. L'orientamento ormai solido della Suprema Corte, oltre a fare chiarezza su una questione complessa e dibattuta, intende in verità anche ridurre la mole di contenziosi tra contribuenti e Amministrazione finanziaria, causati dal veto opposto da quest'ultima, un'esclusione per i contratti sottoscritti da esercenti attività d'impresa o lavoro autonomo che, fin dal varo del regime fiscale agevolato, aveva generato non poche dispute in tribunale.
Tuttora sul sito web ufficiale delle Entrate, nella pagina che tratta della cedolare secca, si rimarca che – sul fronte dei requisiti per gli inquilini – la tassazione agevolata non può essere applicata ai contratti conclusi con conduttori titolari di partita IVA, "indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti". Proprio queste parole sono alla base di numerosi contenziosi.
Ma con le recentissime novità giurisprudenziali citate, che confermano la sentenza 12395/2024, la Cassazione disattende le indicazioni dell'Amministrazione finanziaria e, in particolare, sottolinea che:
- l'esclusione della cedolare secca di cui all'art. 3, comma 6 del d. lgs. 23/2011 deve intendersi riferita esclusivamente ai titolari di partita IVA che locano unità immobiliari ad uso abitativo nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni;
- pur nel rispetto della finalità abitativa dell'immobile, tale regime agevolato resta invece utilizzabile pur se il conduttore – persona fisica con partita IVA – esercita attività di impresa, arte o professione.
Con questa conferma dell'indirizzo giurisprudenziale della Cassazione, il Fisco è ora chiamato a considerare un cambio di rotta, anche in considerazione dell'interrogazione dello scorso 12 maggio, presentata in Commissione Finanze della Camera, che chiede di aggiornare le regole di prassi sulla scorta di queste ultime sentenze. Concludendo, i locatori possono optare per la cedolare secca anche se affittano a imprese, professionisti o ditte individuali, purché l'immobile sia abitativo; tale impostazione della Suprema Corte rappresenta, di fatto, una vittoria per i proprietari che vogliono offrire in locazione abitazioni anche a soggetti economici, senza perdere il beneficio fiscale.
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