Pubblicato il: 02/01/2025
Nella prassi dei rapporti di condominio, non è affatto inconsueto che l’amministratore programmi raramente le riunioni di condominio e – anche quando queste si svolgono – vi partecipino soltanto pochi interessati. L’assenteismo è un problema tipico di questo genere di adunanze, che rende difficile raggiungere il quorum necessario per la validità dell’assemblea – sia nella prima che nella seconda convocazione – e può essere d'intralcio per una serie di attività oggettivamente utili per la qualità della vita nel caseggiato.
Cosa fare se in condominio, per mancanza delle relative maggioranze, non si raggiunge il quorum costitutivo o quello deliberativo? Ricordiamo che, con il primo, è stabilito il numero minimo di partecipanti che consente di costituire regolarmente l'adunanza condominiale, per discutere sull'ordine del giorno e votare. Con il quorum deliberativo, invece, si intende il numero di voti necessari al conseguimento di una delibera assembleare valida.
L’art. 1136 del c.c. impone due quorum costitutivi diversi per l'adunanza in prima e seconda convocazione. Infatti:
- l'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento, alla data prevista, di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio (sulla scorta delle tabelle millesimali) e la maggioranza dei partecipanti al condominio;
- l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento, alla data prevista, di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
- sono valide le deliberazioni in prima convocazione, approvate con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
- sono valide le deliberazioni in seconda convocazione, approvate con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Qualora invece manchi il quorum costitutivo alla seconda convocazione, l’assemblea condominiale, pur programmata in calendario, non potrà svolgersi. Il verbale darà atto della mancanza di deliberazioni, posto che i pochi presenti non potranno esprimere il proprio voto sui punti all'ordine del giorno, compresi quelli di maggior importanza (ad esempio l'approvazione del bilancio). Anzi, senza quorum costitutivo anche in seconda convocazione, qualsiasi decisione comunque presa non potrà essere ritenuta valida e il tema in oggetto dovrà essere riconsiderato in futuro, in una nuova adunanza. Ciò non toglie che chi è intervenuto possa esprimere la sua opinione e discutere informalmente sulle questioni attinenti la vita condominiale.
L'amministratore sarà quindi costretto a indire nuovamente una riunione, tramite un ulteriore invio di avvisi di convocazione con raccomandata a/r, Pec, lettera a mani o fax (con un preavviso di almeno cinque giorni dalla data della prima convocazione). Si rammenta che, onde facilitare il raggiungimento del quorum, è preferibile ricorrere alle deleghe ad altro condomino, su iniziativa di chi non può partecipare. Infatti, ogni partecipante può rappresentare più condomini, salvo specifici limiti previsti dal regolamento condominiale (di solito massimo 1/5 dei millesimi).
Invece, se l'adunanza ottiene il quorum costitutivo, sarà possibile discutere e votare i singoli punti all’ordine del giorno. Ognuno di questi impone una distinta votazione e, frequentemente, si applicano maggioranze diverse. Proprio per questo il non raggiungimento del quorum deliberativo in uno specifico punto all’ordine del giorno non avrà effetti sugli altri punti, salvo che siano tra loro in qualche modo collegati.
Qualora in una votazione venga a mancare il quorum deliberativo (è il caso tipico della massiccia presenza di astenuti), non vi saranno conseguenze sul piano della validità della procedura. Semplicemente, la decisione è stata bocciata dall'adunanza.
Il mancato raggiungimento del quorum non impedisce di agire individualmente, per la finalità per cui una certa votazione o assemblea era stata svolta. Ad esempio, il singolo condomino, anche senza una decisione condivisa dagli altri condomini, potrà rivolgersi alla magistratura per chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore, che abbia commesso gravi irregolarità.
Analogamente, se la deliberazione – pur raggiunta con il necessario quorum – non viene applicata, ogni partecipante potrà far riferimento al giudice per sbloccare la situazione in stallo, grazie ai poteri conferiti dall'art. 1105 del c.c..
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