Pubblicato il: 15/11/2025
La domanda – perciò – sorge spontanea: il proprietario può rispondere per il disagio arrecato dai turisti che soggiornano nel suo B&B? Come funziona la responsabilità civile in questi casi? Anzitutto, norma di riferimento è l'art. 2043 del c.c. che disciplina la responsabilità per fatto illecito: in pratica, se il gestore organizza l'attività, accoglie i clienti, ne trae un reddito, ma non interviene per prevenire o far cessare comportamenti scorretti, potrà essere chiamato a rispondere dei danni prodotti dagli ospiti. In questa situazione egli assume una posizione "attiva" e – quindi – un dovere di controllo (pulizia, prenotazioni, regole della casa ecc.) e di prevenzione dei danni: se gli ospiti arrecano pregiudizio o disturbano i vicini, potrà essere ritenuto civilmente responsabile delle loro azioni.
La giurisprudenza (sentenza Tribunale di Roma 248/2020), inoltre, ha specificato che sono i singoli condomini, che hanno subìto un danno, coloro che possono avanzare una richiesta risarcitoria. Tuttavia, l'adunanza condominiale può promuovere un'azione in tribunale contro il gestore del B&B, se si palesa una violazione del regolamento condominiale, per chiedere la cessazione delle immissioni e dell'attività.
Per chiarire appieno a chi attribuire la responsabilit à civile in questi casi, occorre però distinguere le due seguenti situazioni:
- se il proprietario è anche gestore, sarà lui – in prima persona – a rispondere dei danni prodotti dai clienti, sia alle parti comuni sia agli altri condomini. A rigor di logica, è lui che deve vigilare sull'attività ricettiva e che ne ottiene materialmente guadagno;
- se il gestore è, invece, una figura diversa dal proprietario, perché quest'ultimo gli ha locato l'appartamento, la situazione cambia. Salvo diversa clausola contrattuale, sarà infatti il gestore a rispondere dei danni.
Proprio il regolamento del palazzo ha un ruolo nient'affatto secondario. Infatti, se tale testo vieta espressamente l'esercizio di attività ricettive o locazioni turistiche, il condominio può contestare e far cessare l'attività. Come chiarito dalla Cassazione nella sentenza n. 2770 di quest'anno, il condominio può impedire l'attività di B&B, se nel regolamento condominiale contrattuale è prevista un'apposita clausola, chiara e trascritta nei pubblici registri. La pronuncia si colloca nello stesso solco della sentenza 109/2016 degli Ermellini, la quale aveva già stabilito che, in presenza di un regolamento contrattuale, il divieto di attività ricettiva è pienamente valido, anche se l'attività non provoca disturbo o danno. Infatti, il diritto di proprietà deve sempre rispettare condizioni e limiti prefissati nei patti condominiali.
Ma, anche laddove il regolamento non dica nulla a riguardo, il comportamento scorretto degli ospiti del B&B può comunque avere conseguenze legali ai sensi dell'art. 844 del c.c. sulle immissioni intollerabili e del citato art. 2043 Codice Civile. Tra i tanti comportamenti che possono condurre a una causa civile – e fatto salvo l'eventuale rilievo penale – ci sono, ad esempio, il danneggiamento di portoni, ringhiere o ascensori, oppure l'uso improprio del cortile condominiale o – ancora – i rumori notturni.
Concludendo, la presenza di un B&B in condominio può essere fonte di attriti e responsabilità, ma la legge offre strumenti di tutela sia ai singoli condomini sia alla collettività condominiale. La chiave rimane sempre l'equilibrio: esercitare l'attività ricettiva nel rispetto delle regole e dei diritti altrui significa garantire convivenza e legalità all'interno dello stesso edificio.
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