Pubblicato il: 24/03/2025
In linea di massima la comproprietà non è per sempre: si può sempre scegliere di uscirne e ogni comproprietario è libero di cedere la sua parte di proprietà a chiunque.
Il comproprietario può vendere la sua quota d’immobile senza avvisare gli altri comproprietari e senza doverli preferire a terzi. Oppure può donarla, in totale autonomia. È possibile anche che l’altro comproprietario venga avvisato della vendita successivamente al rogito, senza aver potuto partecipare alla vendita facendo la propria offerta.
Potrebbero, poi, sussistere accordi specifici tra i coniugi (es. un patto di “non divisione”) che limitino questa facoltà.
Ma cosa accade, nello specifico, quando uno dei due coniugi vende la sua quota a un terzo?
Accade che l’acquirente, in proporzione alla sua quota:
- ha il diritto di utilizzare l’immobile;
- deve partecipare alle spese di gestione e manutenzione dell’immobile;
- può chiedere in qualsiasi momento la divisione della comproprietà. Se l’immobile non è divisibile in natura (es. un appartamento), il giudice può ordinarne la vendita all’asta e la divisione del ricavato.
E il coniuge che rimane nella casa deve pagare un “canone” all’acquirente della quota?
L'art. 1102 del codice civile stabilisce che il comproprietario:
- non può alterare la destinazione della cosa (non si può, ad esempio, trasformare un’abitazione in un ufficio);
- non può impedire all’altro comproprietario il pari uso.
Ed è proprio questo secondo punto a presentare delle criticità. Se viene venduta la metà dell’immobile a una persona estranea, occorre infatti considerare che l’acquirente diventerà comproprietario con l’altro titolare. Questo comporta la necessità di condividere l’uso e la gestione della casa, una situazione che non sempre è agevole da gestire. Le abitazioni potrebbero essere troppo piccole per ospitare due nuclei famigliari. Ecco perché, quando si tratta di immobili piccoli o comunque non divisibili, se un coniuge o un terzo acquirente detiene una quota dell’immobile, e l’altro coniuge utilizza l’immobile in via esclusiva, quest’ultimo deve pagare al comproprietario una somma a titolo di indennità di occupazione. Questa somma è analoga a un canone di locazione, e di solito viene calcolata in proporzione alla quota di proprietà e al valore locativo dell’immobile.
Per esempio, se il coniuge che vende la quota era proprietario del 50%, chi resta a vivere nella casa dovrà corrispondere all’acquirente una somma pari alla metà del canone di locazione.
Si ricorda, infine, che – secondo la disciplina IMU – ciascun comproprietario è responsabile autonomamente della propria obbligazione tributaria. Per tali ragioni, nel caso di più comproprietari l’imposta è pagata da ciascuno in proporzione alla propria quota e con versamenti separati.
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