Pubblicato il: 07/09/2025
In assenza di una disciplina chiara, il rischio è quello di creare conflitti sull’argomento. Esaminiamo, quindi, nello specifico quali sono le possibili manifestazioni di questo diritto e cosa dice la legge al riguardo.
La Corte di cassazione, con sentenza n. 28972/2020 emanata a Sezioni Unite, chiarisce un punto fondamentale: non esiste, nel nostro ordinamento, la figura del “diritto reale di uso esclusivo” di una parte comune. Secondo le Sezioni Unite, questa dicitura è ossimorica, poiché coniuga un diritto di esclusività con un bene che appartiene alla collettività dei condomini. Inoltre, il principio del numerus clausus dei diritti reali limita le figure riconosciute dall'ordinamento, impedendo la creazione di figure nuove e atipiche come questa.
Con la sentenza n. 9069 del 2022, la Corte ha ribadito che l’assemblea non può, a maggioranza, assegnare nominativamente e a tempo indeterminato dei posti auto fissi insistenti sull’area comune, né trasformare la destinazione del bene comune rendendone inservibili alcune parti in favore di pochi. Di guisa, non può neppure “dividere” la parte comune attribuendo porzioni individuali: per scelte simili serve il consenso unanime o, ancora meglio, un atto di alienazione della proprietà del posto auto.
Anche al di là della Cassazione, altre fonti sottolineano un principio chiaro: i posti auto condominiali, salvo diversamente determinato, sono parti comuni e devono essere fruibili da tutti secondo il criterio dell’uso paritario. Attribuire l’uso esclusivo a un solo condomino, specie in via definitiva, risulta illegittimo, perché priva gli altri della stessa utilità sul bene comune. A tal proposito, va rilevato l’art. 1117 c.c., secondo cui le aree destinate al parcheggio sono parti comuni e devono essere utilizzate in modo eguale da tutti; mentre l’art. 1102 c.c. stabilisce che ciascun condomino possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione né impedisca agli altri di farne parimenti uso.
Dunque, per superare il diritto di pari uso della cosa comune sancito dall’art. 1102 c.c., così come la regola delle parti comuni ex art. 1117 c.c., occorrono titoli specifici, quali:
- atto di proprietà del posto auto come bene autonomo o pertinenziale, con corretta individuazione (spesso anche catastale): in tal caso lo stallo non sarà più comune e l’esclusività discenderà dalla proprietà;
- regolamento condominiale contrattuale o pattuizione unanime che attribuisca un diritto personale di godimento (non un diritto reale): può legittimare un uso individuale, ma non “crea” proprietà, né consente (di regola) cessioni autonome separate dall’unità immobiliare. Dunque, il condomino assegnatario potrà usare la porzione comune assegnatagli, ma non ne potrà disporre liberamente verso terzi.
Se, invece, si tenta la scorciatoia della delibera a maggioranza che cristallizza posti fissi e nominativi, la giurisprudenza è costante nel negarne la validità: serve l’unanimità per incidere in modo definitivo sull’assetto della cosa comune, oppure un vero trasferimento di proprietà.
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