Pubblicato il: 05/07/2025
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Per cui, se i lavori di ristrutturazione sono svolti in orari non consentiti, si potrà contattare l’amministratore di condominio per chiederne la sospensione. L’assemblea, su proposta dell’amministratore, può deliberare anche una sanzione fino a 200 euro per singola infrazione, aumentabile a 800 euro in caso di recidiva, secondo l’art. 70 delle disp. att. c.c., ma il regolamento deve prevedere esplicitamente le sanzioni: in assenza, la delibera potrebbe essere impugnata.
Nell’esecuzione dei lavori, molto importanti – oltre al rispetto degli orari – sono anche il rispetto degli spazi comuni e l’uso dell’ascensore condominiale.
Gli spazi comuni debbono essere tenuti sempre puliti; mai lasciare il pianerottolo, l’androne o l’ascensore – nei casi in cui se ne facesse uso – sporchi od occupati da materiali vari.
Vediamo alcuni casi pratici abbastanza frequenti.
Caso 1 – Ristrutturazione del bagno.
Il vicino di casa inizia i lavori alle 7:00 del mattino, svegliando l’intero palazzo. Il caso viene segnalato all’amministratore, che lo diffida e propone in assemblea una sanzione di 200 euro. La delibera è valida se prevista nel regolamento.
Caso 2 – Ditta che lavora di domenica
Una ditta incaricata da un condomino lavora domenica mattina in violazione delle norme comunali. I vicini chiamano i vigili, che intervengono e impongono lo stop. La ditta può essere sanzionata e il condomino committente ritenuto responsabile.
E la legge cosa dice in materia?
A norma dell’art. 1122 c.c. non possono essere eseguite opere che abbiano quale effetto quello di recare danno alle parti comuni, ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
È ammessa, tuttavia, la possibilità che sia inserita convenzionalmente, in un regolamento di condominio, la clausola che preveda l’obbligo per i condomini di richiedere il parere vincolante dell’assemblea, per l’esecuzione di opere che possano pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio (Cass. 37852/2022); la delibera che neghi il consenso all’opera può essere oggetto di impugnazione ai sensi dell’art. 1137 c.c. L'art. 1122, inoltre, stabilisce l'obbligo – per il condomino che intenda eseguire lavori nella sua area di proprietà esclusiva – di dare preventiva notizia all'amministratore, il quale a sua volta è tenuto a darne notizia all'assemblea.
Va altresì segnalato l’art. 844 c.c., che disciplina le cc.dd. immissioni e stabilisce che solo i rumori che superano il limite della “normale tollerabilità” possono considerarsi illegali.
Per sapere cosa si intende per “normale tollerabilità” occorre fare una verifica del caso concreto. Ciò significa valutare anche la frequenza: se accadono quotidianamente o se si tratta di rumori occasionali. Inoltre, sarà importante individuare in quali momenti della giornata si verificano i rumori.
Infine, si deve guardare alla c.d. “situazione ambientale”, ossia alla zona dove si verificano questi rumori. Ad esempio, chi vive in un palazzo in pieno centro sarà sicuramente più soggetto a rumori (traffico, rumori di gente in strada ecc.) rispetto a chi vive in un luogo isolato.
Ma come calcolare il rumore?
Per rendere più uniforme il metro di giudizio, la recente giurisprudenza ha adottato un criterio di calcolo dei rumori, seppur non espressamente previsto dalla legge. Tale criterio si basa sul rapporto tra i decibel di rumore prodotti e quelli provenienti dall’esterno.
In particolare, la stessa ha stabilito che, nelle ore notturne, è considerato disturbante – e quindi intollerabile – tutto ciò che supera di oltre 3 decibel il rumore di fondo. Di giorno, invece, c’è una maggiore tolleranza e risultano vietati i rumori che superano di oltre 5 decibel il rumore di fondo.
In caso di contenziosi, la valutazione di questi rumori viene spesso rimessa ad un perito esperto in fonometria.
Cosa si può fare per impedire i rumori?
Il soggetto che subisce l’immissione potrà presentare un ricorso d'urgenza al giudice, chiedendo la cessazione della condotta molesta e lesiva (c.d. tutela inibitoria prevista dall’art. 700 c.p.c.), oltre al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale.
Per ottenere il risarcimento del danno (art. 2043 c.c.), oltre a provare l’esistenza del rumore, andrà dimostrato anche il danno alla salute o alla serenità quotidiana quale diretta conseguenza del rumore intollerabile.
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