Pubblicato il: 08/08/2025
Il condomino moroso è il proprietario di un'unità immobiliare che non ha pagato, in tutto o in parte, le spese condominiali dovute (ad es. le quote per la manutenzione delle parti comuni, le utenze, la pulizia, l'ascensore, il riscaldamento centralizzato, il compenso dell'amministratore ecc.). Egli, pur avendo ricevuto il riparto delle spese approvato dall'assemblea o i solleciti dell'amministratore, non provvede al pagamento entro i termini previsti.
In riferimento ai frequenti casi di morosità condominiale, è di interesse l'ordinanza n. 1036 del tribunale di Perugia dello scorso 28 luglio, la quale spiega che – ai sensi dell'art. 63 delle disp. att. c.c. – l'amministratore del caseggiato può sospendere il moroso dal godimento dei servizi comuni separabili, qualora la situazione debitoria si prolunghi oltre i sei mesi. Tuttavia, al fine di accedere e intervenire nella proprietà del condomino moroso per attuare la siffatta sospensione, il professionista incaricato della cura dello stabile e degli interessi dei singoli condomini, dovrà fare richiesta di un apposito provvedimento del magistrato competente, che autorizzi l'ingresso nell'appartamento del debitore.
Ebbene, sulla scorta degli elementi prodotti nel procedimento, il tribunale di Perugia ha dato ragione al condominio, ma soprattutto ha colto l'occasione per chiarire che:
- assumendosi la responsabilità della sussistenza dei relativi presupposti, l'amministratore ha diritto di interrompere i servizi comuni che possano essere separatamente goduti dal condomino moroso, senza bisogno di autorizzazione giudiziaria o assembleare;
- laddove il distacco temporaneo dei servizi materialmente comporti e obblighi all'accesso all'altrui proprietà esclusiva, è sempre necessario che il giudice competente emetta uno specifico provvedimento di autorizzazione. Il destinatario di quest'ultimo dovrà adempiere spontaneamente, fatto salvo – ove necessario – l'intervento dell'ufficiale giudiziario.
Dal punto di vista strettamente tecnico-giuridico, il magistrato ha così disposto l'accesso dei tecnici incaricati, perché ha ritenuto giustificata l'iniziativa del condominio, sia in ragione della morosità ultra-semestrale (fumus boni iuris), sia in considerazione del pericolo di incremento del danno economico derivante da un eventuale, e ulteriore, utilizzo dei servizi di acqua calda e riscaldamento (periculum in mora). Ricordiamo infatti che ai sensi del citato art. 63 disposizioni attuative del Codice Civile, i condomini possono essere chiamati a rispondere per il debito del moroso.
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