Pubblicato il: 04/08/2025
Al centro della vicenda c’è una delibera assembleare di un condominio di Terni. Il giudizio, inizialmente incardinato dinanzi al Giudice di Pace della città umbra, è giunto sino alla Cassazione, che si è finalmente pronunciata in merito alla necessità, per il condomino distaccato dalla caldaia centralizzata condominiale, di partecipare alle spese comuni per la manutenzione dell’impianto. Nel caso di specie una condomina, regolarmente dissociatasi dall’impianto centralizzato e dotatasi di un sistema autonomo, si era rifiutata di pagare le spese deliberate dall’assemblea per la sostituzione della caldaia comune, sostenendo di non essere più beneficiaria del servizio.
Il suo ricorso è stato inizialmente accolto dal giudice di prime cure. Il condominio ha poi impugnato la relativa sentenza e ciò ha condotto alla riforma del provvedimento nel giudizio di appello dinanzi al Tribunale ordinario. La Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza n. 10813 del 24 aprile 2025, ha definito il quadro giuridico confermando che, anche se un condomino si distacca legittimamente dall’impianto (così come consentito dall’art. 1118, comma 4 c.c.), rimane comunque obbligato a contribuire alle spese di sostituzione, conservazione e trasformazione della caldaia centralizzata, a meno che il suo eventuale riallaccio futuro sia materialmente impedito dalle condizioni strutturali dell’immobile.
In punto di diritto, il comma 4 dell’art. 1118 c.c. riconosce al condomino la possibilità di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato, purché il distacco non produca squilibri tecnici o aumenti di costo per gli altri condomini. Il distaccato resta però comproprietario dell’impianto centrale: ciò comporta l’obbligo di contribuire alle spese straordinarie e manutentive, compresa la sostituzione della caldaia.
Dunque, sebbene la condomina distaccata abbia cessato l’uso dell’impianto, la stessa era comunque tenuta a contribuire alle spese di sostituzione del medesimo, non avendo provato in giudizio l’irreversibilità del distacco. Infatti il condomino distaccato, per liberarsi dall’obbligo di contribuire alle spese comuni relative all’impianto centralizzato, deve dimostrare di aver realizzato delle modifiche tecniche che impediscano riallacci futuri, rendendo così irreversibile il distacco.
Nel caso in esame, ciò non è avvenuto: pertanto la Cassazione ha ritenuto la delibera vincolante anche per la condomina dissenziente.
Inoltre, la stessa Corte ha rilevato la mancata impugnazione della delibera assembleare nei termini definiti dalla legge. Tale circostanza fornisce un motivo aggiuntivo per cui la delibera resta valida e, dunque, vincolante anche per i condomini che non siano d’accordo.
La sentenza n. 10813/2025 della Cassazione civile chiarisce che il distacco dall’impianto centralizzato non comporta esonero totale dalle spese straordinarie: il condomino distaccato ha comunque l’obbligo di partecipare alla sostituzione della centrale termica, finché l’impianto resta comune e tecnicamente fruibile in futuro. Solo un intervento volto a rendere irreversibile il distacco può giustificare l’esclusione del condomino distaccato dai costi relativi all’impianto.
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