Pubblicato il: 30/04/2025
I lavori condominiali straordinari, o di manutenzione straordinaria, sono costituiti da tutte quelle attività che il condominio prevede di compiere per assicurare la sicurezza, la funzionalità e la conservazione del bene comune. Tali opere sono finanziate da esborsi ulteriori rispetto a quelli dei lavori ordinari e sono rappresentate – ad esempio – dal rifacimento della facciata o del tetto, dalla sostituzione della caldaia centralizzata o dell'ascensore, oppure da opere di efficientamento energetico, come quelle mirate all'installazione del cappotto termico o dei pannelli solari.
Ebbene, forse non tutti sanno che – in materia – la legge stabilisce regole ben precise: in particolare, sussiste il dovere di costituire un fondo speciale, tanto che la delibera assembleare di approvazione dei lavori straordinari è da intendersi come nulla, in mancanza di contestuale costituzione di questa sorta di riserva di denaro per spese impreviste, eccezionali o urgenti. A prevedere l'obbligo è l'art. 1135 del c.c., relativo ai poteri dell'adunanza dello stabile, così come modificato dalla legge n. 220 del 2012, un testo che ha ridisegnato la materia condominiale rendendo, tra l'altro, più chiari i poteri dell'amministratore o regolando meglio l'uso e la gestione delle parti comuni.
In particolare al primo comma, n. 4, del citato articolo il legislatore stabilisce che l'assemblea dei condomini provvederà alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale, di ammontare corrispondente alla spesa per i lavori straordinari.
Ma se tali opere – spiega la legge – devono essere compiute in applicazione di un contratto che ne dispone il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il citato accantonamento potrà essere costituito in rapporto ai singoli pagamenti dovuti. In sostanza ciò vuol dire che il fondo speciale per i lavori straordinari non deve per forza essere formato integralmente in anticipo, ma può essere costituito gradualmente, in base ai pagamenti che devono essere fatti all'impresa esecutrice durante l'avanzamento dei lavori. Si tratta del caso tipico dei lavori straordinari eseguiti in applicazione di un contratto, che dispone il pagamento a stati di avanzamento (es. 30% all'inizio, 40% a metà lavori, 30% alla fine).
Nelle intenzioni del legislatore, la finalità dell'obbligatorietà è quella di assicurare all'assemblea di poter sostenere la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e/o di innovazioni, in ragione del fatto che il fondo è da intendersi "vincolato" a una specifica destinazione. E su quest'ultima – peraltro – l'amministratore non può disporre in maniera difforme. Tale destinazione, ossia la realizzazione di specifici interventi deliberati dall'adunanza, è così impressa preventivamente dalla stessa assemblea dei condomini: perciò, la riserva di denaro non potrà essere utilizzata per future attività non ancora prefigurate e determinate.
Al contempo, la costituzione del fondo sarà opportuna per proteggere il condominio da situazioni di morosità nei confronti dei fornitori e appaltatori. Infatti, grazie a questo strumento, il singolo condomino non dovrà fronteggiare il rischio di garantire al terzo creditore, che ha svolto i lavori straordinari, il versamento del compenso pattuito e non saldato dal moroso o dai morosi, secondo quanto stabilito dal comma 2 dell'art. 63 delle disp. att. c.c..
In ragione di quanto considerato, la costituzione del fondo speciale rappresenta condizione di validità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni. In mancanza l'atto è nullo, come recentemente ribadito dalla giurisprudenza, con la sentenza del tribunale di Genova n. 382 dell'11 febbraio scorso.
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