Pubblicato il: 22/11/2025
In materia, una recente sentenza del Tribunale di Milano – la n. 8390 dello scorso 5 novembre – invita tutti i proprietari di appartamenti e amministratori condominiali a prestare molta attenzione all'eventuale morosità, la quale – se presente – deve essere individuabile nella situazione patrimoniale dell'edificio. È un obbligo normativo: infatti, se l'amministratore non individua e indica, con precisione, coloro che non pagano le loro quote nei termini stabiliti, la delibera di approvazione del documento appena citato è annullabile dall'autorità giudiziaria.
La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che il rendiconto deve essere chiaro e comprensibile (Cass. 1405/2007 e 8877/2005) e, infatti, ai sensi dell'art. 1130 bis del c.c. il rendiconto è sempre composto da:
- registro di contabilità;
- riepilogo finanziario;
- nota sintetica esplicativa della gestione.
Nel caso concreto giunto all'attenzione del giudice milanese, alcuni condomini avevano impugnato distinte delibere assembleari con cui erano stati approvati i rendiconti degli anni precedenti. In particolare, gli attori contestavano la mancata possibilità di visionare il registro di contabilità prima dell'assemblea, l'assenza di una nota sintetica adeguata e l'omissione delle informazioni sulla morosità condominiale, che superava i 60mila euro. L'amministratore si difese affermando di aver predisposto tutti gli elaborati necessari e di averli messi a disposizione dei condomini.
Con la sentenza n. 8390 il Tribunale di Milano ha riconosciuto la fondatezza dell'azione legale dei condomini, chiarendo in particolare che:
- non è indispensabile allegare tutta la documentazione contabile alla convocazione assembleare, a patto che sia disponibile per la visione ed estrazione di copia prima della riunione (art. 1129 del c.c. e art. 1130 del c.c.);
- è obbligatorio, però, che la nota sintetica esplicativa menzioni espressamente le situazioni di morosità rilevanti, perché questo incide sulla capacità dei condomini di valutare la gestione condominiale nel suo complesso.
Inoltre, sul piano della corretta gestione delle spese straordinarie e delle relative garanzie, il tribunale ha stabilito la nullità di una distinta delibera, perché erano stati approvati lavori straordinari senza la costituzione del fondo speciale obbligatorio, previsto dal primo comma, n. 4) dell'art. 1135 del c.c. per queste specifiche attività e per la corretta imputazione delle spese. Anche su tale punto la magistratura ha richiamato alcune pronunce dei giudici di piazza Cavour (Cass. 20541/2025, 9388/2023, 16953/2022).
Concludendo, la vicenda in oggetto e la relativa decisione del giudice milanese sono di monito per tutti gli amministratori e i condomini, perché palesano nuovamente la primarietà dell'obbligo di trasparenza: ogni rendiconto deve permettere ai condomini di comprendere tempestivamente qual è l'effettivo stato economico dell'edificio, compresi eventuali problemi finanziari come la morosità. E non basta rispettare la forma, se l'informazione fornita è incompleta od opaca. Se il rendiconto non è trasparente e dettagliato, la delibera di approvazione potrà essere annullata sulla scorta di quanto previsto dall'art. 1137 del c.c.. Per questo è essenziale che i condomini vigilino e che gli amministratori siano consapevoli dei loro doveri professionali, per una gestione sana e corretta del condominio.
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