Pubblicato il: 13/07/2025
Ci sono circostanze in cui, per svariate ragioni (elevato carico di lavoro, tempi tecnici, difficoltà nel reperire documentazione o preventivi discussi in assemblea, ecc.), i tempi di spedizione si allungano, lasciando in attesa i condomini per molti giorni. La domanda sorge spontanea: l'amministratore che non invia tempestivamente il verbale può essere revocato?
Ebbene, in primo luogo va precisato che il legislatore non ha fissato un termine perentorio e specifico entro cui il professionista, incaricato dell'amministrazione dello stabile, deve spedire il documento. Parallelamente, giurisprudenza (si pensi alla recente decisione della Cassazione 9035/2025) e consolidata prassi condominiale suggeriscono che l'invio debba, comunque, avvenire in tempi ragionevoli, per assicurare trasparenza, adempiere a obblighi di natura economica o al fine di consentire eventuali impugnazioni. Al contempo la tempestiva spedizione dimostra correttezza e diligenza da parte del professionista e può essere valutata positivamente, al fine di una conferma dell'incarico.
A ben vedere, in materia di ritardo nell'invio del verbale assembleare, si rinviene un indiretto riferimento normativo utile nell'art. 1137 del c.c., secondo cui "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti".
Pertanto, ogni condomino assente, dissenziente o astenuto ha trenta giorni per contestare quanto deciso nell'adunanza, con la precisazione per cui detto termine decorre dalla data di ricezione del verbale per i condomini non presenti alla riunione. Ed è chiaro che posticipare a oltranza l'invio comporta l'assottigliamento dei tempi di esercizio del diritto di impugnazione: ecco perché l'inadempienza o negligenza dell'amministratore può diventare rilevante.
C'è un altro aspetto degno di nota. Vero è che il legislatore non prevede espressamente che il documento vada inviato anche agli assenti all'adunanza, ma ciò è desumibile dal fatto che è proprio dalla comunicazione del verbale che decorre il citato termine di impugnazione. E, in mancanza di invio, detto termine non comincerà mai a decorrere, restando sospeso e generando una spiacevole incertezza giuridica e una oggettiva instabilità nei rapporti di coloro che vivono nell'edificio. Le decisioni, infatti, restano potenzialmente impugnabili anche dopo molto tempo, in particolare se qualcuno contesta spese ritenute eccessive o prive di fondamento.
Quel che qui preme sottolineare è che, comunque, l'amministratore è sempre il solo soggetto responsabile dell'invio del verbale a tutti i condòmini. Se egli non adempie a questo dovere, quanto deciso in assemblea sarà comunque valido ed efficace. Sul piano della responsabilità, la prassi condominiale indica che un singolo episodio di ritardo, magari dettagliatamente giustificato, molto raramente è fonte di revoca immediata del professionista da parte della magistratura. L'amministratore rischierà, invece, nelle situazioni di ritardi plurimi e ingiustificati e, soprattutto, nei casi di mancato invio del verbale, anche a distanza di molto tempo. Si palesa infatti una grave irregolarità nella gestione condominiale, che non può non minare il rapporto in essere con il caseggiato. Sarà l'assemblea a decidere per la sua eventuale sostituzione, ma è vero che, in situazioni di omissioni particolarmente gravi, sarà possibile revocarlo per via giudiziaria.
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