Pubblicato il: 11/08/2025
- in linea generale, il proprietario-locatore risponde degli abusi e delle violazioni del regolamento condominiale, compiute dal conduttore con cui ha stipulato un contratto di locazione,
- salvo che provi in tribunale di aver adottato, con la diligenza di cui all'art. 1176 del c.c., tutte le misure utili a far cessare o impedire l'abuso, eventualmente comprese le azioni per la risoluzione del contratto di locazione.
In particolare, la disputa da cui è originata la pronuncia del tribunale di Napoli atteneva all'occupazione – ritenuta abusiva – degli spazi comuni di un caseggiato, effettuata da un conduttore tramite l'installazione di un gazebo e il parcheggio quotidiano di motocicli sotto i portici e nell'area esterna del palazzo. Questo comportamento, secondo il condominio, violava apertamente le disposizioni del regolamento contrattuale che impedivano modifiche e occupazioni degli spazi comuni.
Si noti che il proprietario-locatore era perfettamente al corrente della situazione. Infatti, nonostante varie diffide assembleari, la società locatrice si era opposta a ogni possibile intervento diretto e mirato a far cessare la ragione del contendere, affermando di essere totalmente estranea ai comportamenti, e – quindi – agli abusi e violazioni imputati alla conduttrice dei locali.
In sintesi, con la decisione 7253/2025, il tribunale di Napoli sostanzialmente riconosce la correttezza della tesi del condominio, in quanto ha:
- accertato l'effettiva rimozione del gazebo nelle more del giudizio e, conseguentemente, dichiarato la cessazione della materia del contendere, conformemente ai principi consolidati di cui alla giurisprudenza della Cassazione (ad es. Cass. civ., n. 21757/2021);
- applicato il criterio della soccombenza virtuale, in considerazione dell'anteriore violazione accertata, ponendo così le spese processuali a carico della società convenuta in giudizio;
- ordinato alla società proprietaria l'immediata rimozione dei mezzi a motore, collocati in sosta negli spazi comuni.
Ecco perché, in linea generale, la responsabilità patrimoniale per le violazioni può estendersi al proprietario, consapevole ma inerte rispetto alle richieste degli altri condomini o dell'amministratore (e in palese violazione del citato art. 1176 c.c.). Per questa via è possibile tutelare – spiegano i giudici – l'interesse legato alla garanzia dell'uso paritario delle parti comuni, in base a quanto previsto dal regolamento di condominio. In ogni caso, l'obbligo gravante sul locatore resterà però subordinato alla comprovata conoscenza o conoscibilità delle violazioni, e all'effettiva possibilità d'intervento.
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