Pubblicato il: 06/05/2025
Differenza tra abitabilità e agibilità
La prima cosa da fare è chiarire la distinzione tra “abitabilità” e “agibilità”, due termini che spesso vengono usati come sinonimi ma che, in realtà, hanno significati diversi. “Abitabilità” era il termine utilizzato prima dell'introduzione del Testo unico edilizia ed era riservato agli edifici destinati a uso residenziale: esso stava a significare che l’utilizzo dell’immobile era sicuro. Il termine “agibilità”, invece, veniva impiegato con riferimento ad immobili destinati ad altri usi, diversi da quello residenziale.
A seguito dell’introduzione del T.U. Edilizia e in particolare dell’art. 24, il termine impiegato per tutte le categorie di immobili, comprese case, uffici e negozi, è “agibilità”. La norma citata, infatti, dispone che “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.
Altezza minima per l'agibilità secondo il Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa ha introdotto una normativa transitoria che permette di derogare a determinati standard igienico-sanitari, limitatamente ai casi di segnalazione certificata di agibilità. Questa deroga sarà valida solo fino a quando non verrà emanato un decreto specifico da parte del Ministero della Salute, che definirà i requisiti igienico-sanitari di tipo prestazionale che dovranno essere rispettati nell'edificio.
In ogni caso, pur rimanendo obbligatori gli altri requisiti sanitari, la normativa consente al tecnico progettista di certificare la conformità del progetto in relazione all’agibilità in due situazioni specifiche:
- locali con altezza interna inferiore a 2,70 metri, ma comunque non sotto i 2,40 metri;
- alloggi monostanza con una superficie che non raggiunge i limiti stabiliti (20 m² per una persona, 28 m² per due persone).
L’utilizzo della deroga è subordinato al rispetto di alcune condizioni fondamentali. Tra queste:
- adattabilità: il progetto deve essere conforme alle norme sul superamento delle barriere architettoniche (come indicato nel Decreto Ministeriale 236/1989);
- interventi di recupero edilizio: i locali devono essere parte di interventi di recupero edilizio che migliorano le condizioni igieniche e sanitarie dell’edificio;
- soluzioni alternative: in caso di ristrutturazione, il progetto deve garantire condizioni adeguate di salubrità per gli occupanti, come un aumento della superficie dell’alloggio o una migliorata ventilazione naturale.
Quando si applicano le vecchie altezze minime
In assenza delle condizioni di deroga, rimangono in vigore le vecchie norme del Decreto Ministeriale del 6 luglio 1975, che fissano l'altezza minima a 2,70 metri per i locali principali (ridotta a 2,55 metri nei comuni montani), mentre i corridoi, i bagni e gli altri spazi secondari devono avere un'altezza di almeno 2,40 metri.
Superficie minima per l'agibilità
Oltre all'altezza, la superficie minima degli spazi abitabili è un altro requisito fondamentale per l’agibilità. Secondo le nuove disposizioni, la superficie minima per un monolocale è di 28 m² per una persona e 38 m² per due persone. Tuttavia, il Decreto Salva Casa ha introdotto un’ulteriore flessibilità, consentendo che un monolocale di 20 m² per una persona o 28 m² per due persone possa comunque ottenere l'agibilità, a condizione che siano rispettati anche gli altri requisiti.
Le Regioni possono modificare i requisiti minimi?
Va sottolineato che le Regioni italiane hanno la possibilità di derogare ai requisiti nazionali relativi all’altezza minima per l’agibilità. Pertanto, è essenziale verificare la normativa locale, poiché alcune Regioni potrebbero applicare limiti diversi rispetto a quelli nazionali. In caso di interventi di ristrutturazione, è consigliabile consultare i regolamenti edilizi locali per assicurarsi che l’immobile rispetti tutte le normative richieste.
Procedura per ottenere l'agibilità
Per ottenere l’agibilità di un immobile, il proprietario deve seguire una procedura ben definita. Dopo aver completato i lavori edilizi, è necessario presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) al Comune. Questo documento attesta la conformità dell'immobile alle normative di sicurezza, igiene e salubrità. La SCA può essere presentata dal proprietario, da un tecnico abilitato o da un delegato e deve essere accompagnata da vari documenti, tra cui:
- attestazione di conformità del progetto;
- certificazioni degli impianti (elettrico, idrico, ecc.);
- relazione sulla salubrità dell'immobile;
- planimetrie aggiornate.
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