Pubblicato il: 29/06/2025
Il nostro ordinamento prevede due soluzioni perfettamente legali per farlo, le quali però sono soggette a particolari procedure da seguire.
Passaggio di proprietà tramite separazione legale: un’opportunità agevolata
Un canale alternativo e del tutto conforme alla legge per trasferire un immobile a un figlio o al partner senza oneri fiscali è previsto dall’art. 19 della legge divorzio. In base a questa norma, ogni trasferimento immobiliare legato a un accordo di separazione tra coniugi – consensuale o giudiziale – è completamente esente da imposte.
Pertanto, in caso di separazione formalizzata davanti a un giudice, è legittimo inserire nel verbale l’intestazione di un immobile a favore di uno dei coniugi o persino di un figlio. Le parti non dovranno versare alcuna imposta di registro, né costi notarili: l’unica spesa richiesta è il contributo unificato pari a 43 euro per avviare il procedimento giudiziale.
In forza di tale meccanismo, è ben possibile che un coniuge si accordi, nell’ambito della separazione, per cedere la proprietà della casa familiare al figlio. L’operazione, se inserita nel verbale di separazione e convalidata dal giudice, è valida e opponibile a terzi a seguito della trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari. In seguito, i coniugi possono anche riconciliarsi, senza dover annullare alcunché: il trasferimento resta valido e irreversibile.
Varie sentenze della Corte di Cassazione hanno più volte confermato la legittimità di questo meccanismo, ribadendo che l’esenzione si applica ogni volta che il trasferimento avviene per risolvere una crisi coniugale (Cass. 2347/2001, 7493/2002, 3074/2021).
Usucapione: quando la proprietà passa per possesso continuato
Un’altra via per trasferire un immobile senza atto notarile è rappresentata dall’usucapione. Si tratta di un istituto giuridico che consente di acquisire il diritto di proprietà se si è detenuto il bene in modo continuo, indisturbato, pubblico e non clandestino per almeno 20 anni, senza che il proprietario abbia mai contestato formalmente il possesso.
Perché funzioni, devono esserci elementi ben precisi:
- il figlio deve entrare nella disponibilità dell’immobile (chiavi, uso esclusivo);
- deve agire come fosse il proprietario (ristrutturazioni, spese importanti, decisioni autonome);
- è necessario documentare ogni attività, dalle fatture ai lavori eseguiti;
- al termine dei 20 anni, occorre ottenere una sentenza che accerti formalmente il passaggio di proprietà e che sostituisce l’atto notarile. La sentenza, inoltre, è idonea ai fini della trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari.
Non trascurabili, poi, sono i tempi tecnici per rendere efficace questo meccanismo: potrebbero, infatti, essere necessari decenni, oltre a costi simili a quelli di una donazione tipica, specie se si tratta della prima casa.
Mediazione e verbale notarile: possibilità e limiti
Una variante alla procedura giudiziaria classica appena vista consiste nel cercare di trovare un accordo in sede di mediazione civile. Il verbale, se sottoscritto e autenticato da un notaio, può essere trascritto nei registri immobiliari. Tuttavia, alcune Conservatorie richiedono comunque un provvedimento giudiziale.
I rischi delle scorciatoie: attenzione a frodi e revoche
Queste due vie, pur essendo legittime, possono diventare pericolose se utilizzate con intenti elusivi. Se lo scopo è quello di sottrarre l’immobile ai creditori o all’erario, è possibile che il trasferimento venga revocato entro cinque anni tramite un’azione revocatoria oppure, ancora, i soggetti interessati e danneggiati da tali operazioni potrebbero esperire un’azione di simulazione.
Anche l’Agenzia delle Entrate potrebbe intervenire, qualora emergessero elementi che facciano presumere una donazione mascherata per evitare il pagamento delle imposte. In questi casi, bastano elementi oggettivi (es. permanenza della convivenza) per contestare l’operazione e procedere al recupero fiscale.
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