Pubblicato il: 20/03/2025
Vero è che tale legge offre una estesa tutela a chi soffre di problemi di salute, tali da compromettere sul piano fisico, mentale, intellettivo o sensoriale e costituire – quindi – ostacolo o impedimento alla normale vita lavorativa o sociale. Ma è altrettanto vero che, in tema di spese condominiali, la 104 non prevede alcuna particolare esenzione: tali oneri gravano anche sui disabili in ragione del titolo di proprietà vantato sull’unità immobiliare situata nello stabile.
In altre parole, l'obbligo di pagamento permane per ragioni squisitamente civilistiche: le spese condominiali sono dovute in quanto proprietari – o titolari di altro diritto reale – dell'appartamento sito nell'edificio. E questo vale anche per i disabili gravi, ossia per coloro che abbisognano di un intervento assistenziale permanente.
Perciò, anche in riferimento a chi è tutelato dalla legge 104 hanno rilievo l'art. 1118 del c.c., secondo cui il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, e l'art. 1123 del c.c., per il quale le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ognuno, salvo diversa convenzione e deroga all'unanimità dei condomini.
Tuttavia, quanto abbiamo appena ricordato necessita di alcune precisazioni. Se è vero, infatti, che sussiste comunque l'obbligo di pagare le spese condominiali, non è però altrettanto vero che detto obbligo permane in egual entità, per ogni tipologia di spesa. In termini pratici, ciò significa che il disabile con la legge 104 potrà contribuire limitatamente ai costi legati a beni o servizi, che non può sfruttare a causa dell'acclarato problema di salute.
Entra cioè in gioco un esonero che, peraltro, è previsto dallo stesso Codice Civile e – in particolare – dalle regole in tema di distribuzione delle spese in condominio, di cui al citato art. 1123 c.c. In quest'ultimo si trova infatti scritto che:
- se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, gli oneri condominiali sono da distribuirsi in proporzione dell’uso che ognuno può farne;
- laddove un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, i costi correlati alla loro manutenzione gravano sul gruppo di condomini che ne trae utilità.
Pensiamo a un condomino con grave disabilità motoria (ad esempio una persona in sedia a rotelle), che abita al piano terra di un palazzo con un ascensore. In tali circostanze, egli sarà obbligato a contribuire alle spese fisse di manutenzione dell’ascensore, perché il Codice Civile impone a tutti i condomini di contribuire alla conservazione degli impianti comuni; tuttavia potrà essere esonerato dalle spese di utilizzo del dispositivo, perché di fatto non può usufruirne. Attenzione però, perché l’esonero dall'obbligo di sostenere detti costi non è automatico e dovrà essere richiesto in sede di assemblea condominiale.
Infine, il regolamento approvato all’unanimità dei condomini o l'assemblea condominiale potranno disporre regole specifiche a favore degli eventuali disabili in condominio, prevedendo altresì l'esonero integrale dal versamento delle spese condominiali.
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