Pubblicato il: 12/03/2025
L’acquisto di un immobile, infatti, comporta non solo il pagamento del prezzo del bene, ma anche tutta una serie di spese, relative ai costi dei professionisti coinvolti (agenzia immobiliare, notaio), oltre alle imposte da versare nei confronti dello Stato.
Le imposte da versare al momento del rogito sono tre:
- imposta di registro, proporzionale al valore dell’immobile e da pagare in percentuale diversa a seconda che sia prima o seconda casa;
- imposta ipotecaria;
- imposta catastale.
A questo proposito, quello che molti non sanno è che esiste un sistema che permette di ridurre abbondantemente i costi fiscali da sopportare al momento dell’acquisto di una casa: il sistema del prezzo-valore. Questo meccanismo consente di calcolare le imposte di registro su un valore inferiore rispetto al prezzo di acquisto, garantendo un risparmio significativo.
Nonostante la sua convenienza, molte persone non conoscono questo sistema, sia a causa delle difficoltà nel comprendere la normativa fiscale, sia perché non viene adeguatamente promosso da alcune figure professionali che operano nel processo di compravendita, lasciando così che gli acquirenti paghino più del dovuto.
Vediamo nel dettaglio come funziona questo sistema e perché è così vantaggioso.
Il vantaggio principale è che l'imposta di registro si calcola su un valore spesso inferiore a quello di mercato. Il valore catastale di un immobile, infatti, prescinde dalle valutazioni di mercato ed è spesso molto più basso di quello a cui viene commerciato. Facciamo l’esempio di un immobile che viene acquistato a 250.000 euro, ma ha un valore catastale di 120.000 euro. Se si calcolasse l'imposta di registro sul prezzo di acquisto, per la prima casa, si pagherebbe il 2% di 250.000 euro, quindi 5.000 euro. Richiedendo di avvalersi del sistema prezzo-valore, invece, l'imposta si calcola sul valore catastale, che nel nostro esempio corrisponde al 2% di 120.000 euro, ovvero 2.400 euro. Questo sistema permette, quindi, di risparmiare notevolmente sull'imposta di registro. Inoltre, per gli immobili che non siano una prima casa, il risparmio è ancora maggiore, dato che l'aliquota sale al 9%.
Un altro grande vantaggio è che l'Agenzia delle Entrate non può accertare un valore maggiore rispetto a quello dichiarato nell'atto. Normalmente, l'Agenzia può effettuare controlli per verificare se il prezzo di compravendita è inferiore al valore di mercato e, in caso di incongruenze, potrebbe chiedere il pagamento di imposte aggiuntive. Con il regime del prezzo-valore, invece, questo rischio viene completamente annullato, posto che il valore catastale immobiliare è un valore risultante dai pubblici registri, non soggetto ad una valutazione arbitraria dei proprietari di un immobile. Ciò garantisce, oltre ad un grande risparmio, anche maggiore sicurezza per l'acquirente.
Gli investitori immobiliari che acquistano case da privati possono, così, ridurre drasticamente le spese fiscali, ricorrendo al sistema del prezzo-valore. Meno imposte all'acquisto significano più capitale disponibile per altre operazioni immobiliari o, ad esempio, per la ristrutturazione.
Tuttavia, non sempre è possibile accedere a questo regime fiscale. In particolare, il prezzo-valore non si applica nei seguenti casi:
- se l'acquirente è una società o un'impresa;
- se l'immobile acquistato è destinato a uso commerciale o ufficio;
- se l'acquirente non richiede espressamente l'applicazione del regime nell' atto.
Il prezzo-valore è uno strumento potente per chi acquista un immobile ad uso abitativo, garantendo un risparmio significativo sulle imposte e la perfetta regolarità fiscale durante un investimento immobiliare. Se stai pensando di comprare casa, assicurati di discutere questa possibilità con il tuo notaio.
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