Seconda casa, stangata nel 2025, ecco la lista completa ed aggiornata di tutte le tasse e le spese che dovrai sostenere

L’acquisto di una seconda casa, in aggiunta all’abitazione principale, costituisce, per molte persone, un’opportunità di investimento, con la quale generare un rendimento dai risparmi accantonati. Tuttavia, è necessario effettuare alcune considerazioni prima di procedere con tali operazioni, soprattutto relativamente agli aspetti fiscali, dato che si potrebbe essere soggetti ad una doppia imposta, ovvero Irpef e Imu. Inoltre, è bene tenere a mente che le imposte sulla seconda casa non sono le stesse della prima, in quanto tendenzialmente più elevate.
L’acquisto di una seconda abitazione comporta la rinuncia agli sgravi fiscali previsti per la prima casa. In primo luogo, l’acquirente dovrà versare l’imposta catastale e quella ipotecaria, pari a 50 euro per ciascun immobile. Maggiormente rilevante, però, è l’imposta di registro: con riferimento alla prima casa, essa corrisponde al 2% del valore catastale, mentre per gli altri immobili sale al 9%.

In aggiunta a queste due imposte, bisogna considerare quelle annuali, ovvero Imu, Tari e, in certi casi, anche l’Irpef.
L’Imu (imposta municipale unica) è un tributo comunale che grava su tutti i proprietari di immobili. L’abitazione principale è esente da questa imposta, a meno che non rientri tra le proprietà di lusso. L’importo dell’Imu varia in base all’aliquota stabilita dal Comune, che può oscillare tra l’8,6 e il 10,6 per mille del valore catastale. Un modo in cui ridurre l’ammontare dell’Imu è concedere la seconda casa in comodato d’uso gratuito a un parente di primo grado: in questo modo, la base imponibile dell’Imu è ridotta del 50%.

Tra le imposte annuali abbiamo citato anche la Tari, ovvero la tassa sui rifiuti. Essa va corrisposta sia per la seconda casa che per l’abitazione principale. Si tratta della tassa pagata da ciascun proprietario per il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, applicata dai Comuni, con importi variabili in base alla zona di residenza.
L’ammontare della Tari è fissato in base alla metratura della casa e al numero di occupanti; essa deve essere pagata anche se l’immobile è vuoto. Solo se la casa è inabitabile, priva di mobili e senza allacci per le utenze (energia elettrica ed acqua), è possibile richiedere l’esenzione.

Ulteriore imposta che, talvolta, grava sui proprietari di una seconda abitazione è l’Irpef. Essa – in genere – non si applica sugli immobili già soggetti a Imu; tuttavia, qualora la seconda casa si trovi nello stesso Comune della residenza principale e sia inoccupata, allora essa sarà soggetta a una tassazione aggiuntiva. Questa misura è stata introdotta dal legislatore per incoraggiare l’affitto delle seconde case.
In particolare, il D.L. 147/2013 stabilisce che “il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad IMU, concorre alla formazione della base imponibile dell’IRPEF e delle relative addizionali, nella misura del 50%”.
In sostanza, sugli immobili sfitti situati nello stesso Comune della casa principale, l’Irpef è dovuta al 50% sulla rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di un terzo.

Infine, va sottolineato che, dal 2025, i costi per ristrutturare una seconda casa saranno più alti. Sebbene non si tratti di una vera e propria tassa, rappresenta comunque un onere economico aggiuntivo per i proprietari di immobili.
Il bonus ristrutturazioni, prorogato al 50%, sarà riservato solo alla prima casa, mentre per le seconde abitazioni la detrazione fiscale scenderà al 36%. Ciò significa che ogni intervento di ristrutturazione peserà di più sui proprietari.
Un’altra considerazione riguarda le case ristrutturate con il superbonus. I proprietari che hanno usufruito di questa agevolazione dovranno aggiornare la rendita catastale degli immobili, il che potrebbe far aumentare l’importo dell’Imu da versare ogni anno.