Pubblicato il: 09/03/2025
Dalle spese condominiali alla tassazione sulle seconde case, passando per i costi di gestione e le eventuali agevolazioni, è fondamentale conoscere gli oneri da sostenere per evitare spiacevoli sorprese.
Spese condominiali
Le spese condominiali rappresentano l’insieme dei costi necessari per garantire la manutenzione e il funzionamento delle parti comuni dell’edificio. Tra questi figurano:
- la pulizia e la cura di ambienti condivisi, come ingressi, scale, cortili e giardini;
- il consumo di energia elettrica per l’illuminazione delle zone comuni;
- la manutenzione ordinaria e il funzionamento dell’ascensore;
- il riscaldamento centralizzato, qualora presente nell’edificio;
- l’eventuale servizio di portineria;
- il compenso dell’amministratore di condominio.
L’obbligo di partecipazione alle spese condominiali
L’art. 1123 del c.c. stabilisce che i costi relativi alla gestione e alla conservazione delle parti comuni debbano essere ripartiti tra i condomini in proporzione al valore delle rispettive proprietà, salvo accordi differenti. Di conseguenza, anche chi possiede un appartamento inutilizzato è comunque obbligato a contribuire secondo i millesimi assegnati all’unità immobiliare. Questo principio è indipendente dall’occupazione effettiva dell’immobile: il solo fatto di essere proprietari determina l’obbligo di pagamento.
Tuttavia, il secondo comma dello stesso articolo introduce un criterio di ripartizione diverso per le spese relative a beni e servizi che non sono utilizzati in modo uniforme da tutti i condomini. In questi casi, i costi vengono suddivisi in base alla possibilità di utilizzo anziché all’uso effettivo. È importante sottolineare che la normativa non considera il consumo reale, ma quello potenziale, influenzando quindi la quota da versare per determinati servizi condominiali.
Il caso del riscaldamento centralizzato
Se l’immobile fa parte di un condominio dotato di riscaldamento centralizzato, il pagamento delle relative spese dipende dal sistema di contabilizzazione del calore adottato. Secondo la Corte di Cassazione (ordinanza n. 28282/2019), qualora l’impianto sia dotato di contabilizzatori individuali, i costi del riscaldamento devono essere calcolati in base ai consumi effettivi. In tal caso, una suddivisione delle spese basata sui millesimi di proprietà sarebbe illegittima.
Di conseguenza, se l’appartamento non viene riscaldato, il proprietario può essere esonerato dalla quota relativa al consumo, ma resta comunque obbligato a contribuire ai costi fissi di manutenzione dell’impianto.
Possibili esenzioni approvate dall’assemblea condominiale
Le regole di ripartizione delle spese condominiali stabilite dall’art. 1123 del c.c. possono essere modificate tramite accordo tra i condomini. Tuttavia, affinché ciò avvenga, è necessario che la deroga sia inserita in un regolamento contrattuale o approvata all’unanimità dall’assemblea condominiale.
In presenza di tale delibera, i proprietari di appartamenti non abitati potrebbero ottenere una riduzione degli oneri condominiali o, in alcuni casi, un’esenzione totale. Tuttavia, per beneficiare di questa possibilità, è fondamentale che tutti i condomini siano d’accordo, poiché la normativa non consente deroghe unilaterali.
Altri costi legati alla proprietà di un immobile non abitato
Oltre alle spese condominiali, chi possiede una seconda casa o un appartamento inutilizzato deve considerare ulteriori costi, tra cui:
- utenze domestiche: anche in assenza di residenti, possono esserci costi fissi legati a forniture di gas, luce e acqua. Alcuni fornitori permettono di sospendere temporaneamente i servizi per contenere le spese;
- tassa sui rifiuti (TARI): nella maggior parte dei comuni, il tributo è dovuto anche per le abitazioni non occupate, sebbene alcune amministrazioni prevedano agevolazioni o esenzioni per tali casi. È consigliabile informarsi presso il proprio Comune per verificare eventuali riduzioni;
- Imposta Municipale Unica (IMU): le seconde case sono soggette al pagamento dell’IMU, a prescindere dall’effettiva occupazione. L’importo dipende dal valore catastale dell’immobile e dall’aliquota stabilita dal Comune di riferimento;
- polizza assicurativa: stipulare un’assicurazione sull’immobile è una scelta prudente per tutelarsi da eventuali danni o responsabilità civili, soprattutto in caso di mancata sorveglianza dell’appartamento.
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