Pubblicato il: 30/01/2025
La rendita catastale è un parametro fondamentale per il calcolo dell’ammontare di vari tributi locali come IMU, TARI e, in parte, dell’IRPEF per gli immobili non ceduti in locazione. Interventi significativi, come quelli effettuati con il Superbonus, possono modificarla sensibilmente, con un impatto diretto sul carico fiscale dei proprietari.
La Legge di Bilancio 2024 ha previsto il potere, da parte dell’AdE, di verificare l’assolvimento ad opera del contribuente dell’obbligo di presentare una dichiarazione di variazione catastale ogni volta che i lavori apportano modifiche strutturali o funzionali agli immobili. Il comma 86 dell’art. 1 dispone che “l'Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l'utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all'articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell'immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati”. Ne deriva che l’AdE verifica il corretto adempimento di tale obbligo di comunicazione da parte dei contribuenti che abbiano effettuato interventi sui propri immobili, usufruendo del Superbonus.
Gli interventi incentivati dal Superbonus includono principalmente:
- efficientamento energetico, come l’installazione di pannelli fotovoltaici, la sostituzione di infissi e l’applicazione di cappotti termici;
- miglioramenti antisismici, che prevedono il consolidamento strutturale degli edifici.
L’Agenzia delle Entrate, grazie a strumenti avanzati di analisi e interoperabilità delle banche dati, sta intensificando i controlli sugli immobili interessati dal Superbonus. L’obiettivo è verificare se:
- sia stata presentata, ove necessaria, la dichiarazione di variazione catastale;
- la classificazione catastale risulti coerente con le modifiche apportate;
- il valore di mercato dell’immobile sia congruente con gli interventi realizzati;
- l’impatto fiscale, in termini di tributi locali, sia stato calcolato correttamente.
Per affrontare al meglio questi controlli, è essenziale la collaborazione tra diverse figure:
- i proprietari degli immobili, che devono occuparsi di comunicare l’aggiornamento della rendita catastale e presentare tutte le pratiche necessarie;
- i tecnici abilitati (architetti, ingegneri, geometri), incaricati di fornire la documentazione e certificare la conformità degli interventi;
- gli amministratori di condominio, che, in caso di interventi su edifici condominiali, devono coordinare la presentazione delle pratiche catastali.
Questi nuovi obblighi, sebbene volti a garantire un trattamento fiscale corretto e una maggiore trasparenza, rischiano di creare ulteriori difficoltà per i contribuenti. Il Superbonus, già caratterizzato da complessità burocratiche e ritardi operativi, viene ora appesantito da adempimenti che possono scoraggiare chi desidera intraprendere interventi di riqualificazione.
La sfida, per il legislatore e per l’amministrazione fiscale, è trovare un equilibrio tra il controllo delle agevolazioni e la promozione di investimenti volti a migliorare il patrimonio immobiliare del Paese. Solo così sarà possibile mantenere l’attrattività di una misura che, pur nelle sue criticità, ha rappresentato un’opportunità significativa per molti cittadini e imprese.
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