Pubblicato il: 06/01/2025
Quando un condomino invia una richiesta formale (per esempio tramite raccomandata o PEC) all’amministratore, è legittimo aspettarsi una risposta. Ma quali sono i tempi entro cui l’amministratore deve rispondere? In alcuni casi, i termini di risposta possono essere definiti dal regolamento condominiale.
L’art. 1138 del c.c. stabilisce che il regolamento condominiale deve contenere norme relative all’uso delle cose comuni, alla ripartizione delle spese, alla tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione. Pertanto, se nel regolamento sono previsti dei termini di risposta, l’amministratore è obbligato a rispettarli.
Se il regolamento del condominio non prevede un termine preciso per la risposta dell’amministratore, si può fare riferimento alla diffida ad adempiere prevista dall'art. 1454 del c.c.. In questo caso, un condomino può inviare una diffida all’amministratore per chiedere una risposta entro un termine congruo. La legge stabilisce che, salvo accordi differenti, il termine non può essere inferiore a quindici giorni.
Le conseguenze della mancata risposta dell’amministratore
Se l’amministratore non risponde entro i tempi stabiliti, il condomino non può risolvere autonomamente il contratto con l’amministratore. Tuttavia, se ci sono gravi irregolarità nella gestione del condominio, il condomino può chiedere al giudice la revoca dell’amministratore.
Va precisato che, in assenza di clausole precise nel regolamento, i quindici giorni sono solo indicativi e non vincolanti. In altre parole, se l’amministratore non risponde entro quindici giorni, non si può considerare automaticamente risolto il contratto, a meno che non ci siano motivazioni gravi.
Quando l’amministratore è obbligato a rispondere?
La legge prevede specifiche situazioni in cui l’amministratore deve rispondere alle richieste dei condomini, come ad esempio:
- richiesta di convocazione dell’assemblea per la deliberazione di innovazioni (art. 1120, comma 2 del c.c.);
- richiesta di accesso e copia dei registri condominiali e del regolamento condominiale (art. 1129. comma 2 del c.c. e art. 1129, n. 6 del c.c.);
- richiesta di convocazione dell’assemblea per deliberare sulla revoca dell’amministratore (art. 1129, dodicesimo comma del c.c.);
- richiesta di copia dei documenti giustificativi (art. 1130 bis del c.c.);
- richiesta di attestazione dello stato dei pagamenti e delle controversie in corso (art. 1130, n. 8 del c.c.).
Per evitare problematiche future, è sempre consigliabile mantenere una documentazione scritta delle proprie richieste all’amministratore. In questo modo, se la risposta tarda o non arriva, sarà possibile avere prove concrete da utilizzare in eventuali azioni legali o in una richiesta di revoca dell’amministratore.
La comunicazione via raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC offre la certezza che l’amministratore ha ricevuto la richiesta, mentre la definizione di un termine nella lettera garantisce una maggiore trasparenza e chiarezza riguardo alle aspettative di tempo.
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