In Breve
- Quali sono i nuovi progetti per i centri commerciali in Italia?
- Per il triennio 2026-2028 sono previsti quattro nuovi centri commerciali a Cantù, Torino, Brescia e Messina.
- Qual è il tasso di vacancy nei centri commerciali italiani?
- Il tasso di vacancy è del 3,1-5,2% nei centri premium e raggiunge il 15% nei centri locali.
- Come è cambiata la permanenza media dei visitatori?
- Negli ultimi tre anni, la permanenza media è aumentata di 4,5 minuti.
Il mercato dei centri commerciali in Italia sta attraversando una fase di maturità, con nove progetti in programma per il triennio 2026-2028. Tra questi, sono previste quattro nuove aperture a Cantù (Co), Torino e Brescia nel 2027 e a Messina nel 2028, oltre a cinque ampliamenti, tra cui i noti Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti venissero completati, lo stock di centri commerciali aumenterebbe solo dello 0,4%.
Attualmente, in Italia sono attivi 1.006 centri commerciali, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Negli ultimi dodici mesi, sono stati inaugurati importanti strutture come il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, che offre 52.800 mq di superficie lorda affittabile, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. Inoltre, l’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo una significativa riqualificazione, mentre si è registrata una sola chiusura, mantenendo un saldo positivo con un ritmo costante di 2-4 aperture all’anno.
La tendenza attuale degli investimenti si concentra maggiormente sulla riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che su nuove realizzazioni. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi di ampliamento e riapertura. Il tasso di vacancy rimane su livelli fisiologici nei centri premium, oscillando tra il 3,1% e il 5,2%, mentre sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.
Un dato significativo è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, simile a quella della Germania, dove il 64% dei centri ha un’età comparabile. L’analisi dei bacini di utenza e dei tempi di permanenza rivela che il factory outlet attrae il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza mediana di 77 minuti. I centri commerciali, invece, raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre il retail park attira visitatori entro 19 km con visite più mirate, della durata di 46 minuti.
Negli ultimi tre anni, la permanenza media dei visitatori è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento registrato in 7 centri su 10. Mario Resca, presidente di Confimprese, ha commentato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».
Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».
